在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背后，有兩個(gè)著名規(guī)則：一個(gè)是格蘭杰的房?jī)r(jià)與M2單向正相關(guān)理論;一個(gè)是蒙代爾三角原理。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)如何從經(jīng)濟(jì)金融角度解釋高房?jī)r(jià)?

　　十月一日我曾發(fā)微博：“感謝高房?jī)r(jià)吧，如果不是有錢(qián)人都把錢(qián)砸進(jìn)房子里，151萬(wàn)億的貨幣，都在市面的話，想吃瓜，得了吧，米你都買(mǎi)不起。另外，有很多有錢(qián)的群眾交完首付后基本就成了銀行的奴隸，消費(fèi)能力跟你差不多了。對(duì)于高房?jī)r(jià)，大多數(shù)人應(yīng)該心存感激!”

　　這里面有合理的部分也有不全面的部分，但高房?jī)r(jià)與貨幣供給卻是密切相關(guān)。

　　第一，房地產(chǎn)是貨幣的蓄水池。中國(guó)房地產(chǎn)總市值只會(huì)高于200萬(wàn)億，假設(shè)首付為20%，購(gòu)房者被吸納的資金就是40萬(wàn)億。而每月的月供也在吸收資金。

　　第二，房地產(chǎn)也成為貨幣的供給方。銀行放貸款都能產(chǎn)生派生存款，房貸也不例外。比如，100萬(wàn)的房子，購(gòu)房者提供了20萬(wàn)元的首付款，80萬(wàn)需要銀行貸款，開(kāi)發(fā)商拿走這100萬(wàn)，他們并不一定取出去，多數(shù)是繼續(xù)存在銀行。

　　第三，究竟是央行貨幣多發(fā)形成了高房?jī)r(jià)，還是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致央行貨幣多發(fā)?這是先有雞還是先有蛋的問(wèn)題，應(yīng)該由哲學(xué)家回答。

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背后，有兩個(gè)著名規(guī)則。一個(gè)是諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者格蘭杰的房?jī)r(jià)與M2單向正相關(guān)理論，房?jī)r(jià)高低不決定M2余額，但M2余額多少可直接影響房?jī)r(jià)高低。我們M2增速一直保持在兩位數(shù)，這是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)。

　　另一個(gè)制約房?jī)r(jià)上漲的是蒙代爾三角原理。“資本自由流動(dòng)、貨幣政策獨(dú)立、幣值(匯率)穩(wěn)定”三項(xiàng)目標(biāo)中，一國(guó)政府最多只能同時(shí)實(shí)現(xiàn)兩項(xiàng)。這是著名的“蒙代爾-克魯格曼不可能三角”。

　　如果實(shí)現(xiàn)人民幣國(guó)際化，人民幣可以自由兌換，而又要保持貨幣政策的獨(dú)立性，那么按照蒙代爾三角原理，中國(guó)將不得不放棄匯率穩(wěn)定性。這也是為什么人民幣入籃子后立即對(duì)美元貶值的金融學(xué)邏輯。當(dāng)然，如果放棄貨幣政策獨(dú)立性而加息，匯率可以穩(wěn)定，人民幣可以國(guó)際化，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)雪上加霜。

　　現(xiàn)在人民幣被動(dòng)維持在高估位置，人們可用較少的人民幣換取更多外匯。這是一種隱形福利，能享受到這種福利的人，可以順利辦到簽證，換很多美元?dú)W元英鎊然后出國(guó)消費(fèi)。可一旦人民幣國(guó)際化，匯率穩(wěn)定被放棄，貶值將是大概率事件，而這種福利將難以為繼。

　　在這一邏輯下，人民幣國(guó)際化后如果貶值發(fā)生，以人民幣計(jì)價(jià)的樓市也將受匯率波動(dòng)影響。因此“人民幣貶值后，房?jī)r(jià)還會(huì)漲”，這個(gè)觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的。人民幣國(guó)際化后，購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)等方面會(huì)趨于均衡。而達(dá)到均衡的一個(gè)重要指標(biāo)是：國(guó)人不成群結(jié)隊(duì)去日本買(mǎi)馬桶蓋，不到歐洲、美國(guó)瘋狂購(gòu)物，就差不多了。

　　需要澄清的是，在公開(kāi)發(fā)文中，筆者并未說(shuō)人民幣入籃就國(guó)際化了，也未說(shuō)入籃是拐點(diǎn)，這樣的標(biāo)題只是編輯需要。筆者保持人民幣國(guó)際化一到三年的判斷，人民幣國(guó)際化后，各國(guó)國(guó)家也有儲(chǔ)備人民幣的需求。畢竟中國(guó)是第二大經(jīng)濟(jì)體，還有強(qiáng)大勤勞的國(guó)民做支撐，人民幣也不會(huì)無(wú)限度跌下去，這只是關(guān)于是來(lái)個(gè)痛快，還是慢慢混的問(wèn)題。