經(jīng)過(guò)這一輪的樓市波動(dòng)后，近期有不少購(gòu)房者反映：盡管不少價(jià)格較低的樓盤(pán)是在真正熱銷，但也有個(gè)別項(xiàng)目的熱銷———漲價(jià)———熱銷是開(kāi)發(fā)商制造出來(lái)的。“托關(guān)系”、無(wú)期限排號(hào)、“提前開(kāi)盤(pán)”、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)等成為其操縱市場(chǎng)的手段。

　　手段1 “買房要托關(guān)系”

　　真相：先囤優(yōu)質(zhì)房源，制造供不應(yīng)求效應(yīng)

　　朝陽(yáng)路附近某樓盤(pán)上月推出了一批中小戶型。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，不少人發(fā)現(xiàn)，100余套房源中，7樓以上的很多房子及南向戶型都已經(jīng)“有主兒了”，開(kāi)發(fā)商解釋為“內(nèi)部已經(jīng)有人買下了”。

　　一直有意購(gòu)買該項(xiàng)目的陳先生(化名)說(shuō)，他在銷售員“有沒(méi)有關(guān)系”的提示下發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商手上還有一部分可以銷售的戶型，需要找熟人去打招呼，然后再賣給“關(guān)系戶”。“更可氣的是，我后來(lái)和幾個(gè)最近都在買房的人聚在一起說(shuō)起這個(gè)事情時(shí)，才知道大家都被告知要找關(guān)系才能買到房。結(jié)果隨便找個(gè)所謂的關(guān)系基本上都能買到。而且，不止這一個(gè)項(xiàng)目這么做。”

　　陳先生說(shuō)，他們發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商是先根據(jù)客戶積累的狀況，預(yù)留了一些優(yōu)質(zhì)的，肯定能賣得出去的房源，然后迎合買房人買漲不買跌的心態(tài)，制造出供不應(yīng)求的效應(yīng)。“這樣一來(lái)，大家就覺(jué)得現(xiàn)在樓市的供應(yīng)非常緊張了，會(huì)不會(huì)又漲價(jià)，有些人就慌亂了。”

　　一位業(yè)內(nèi)人士介紹，在過(guò)去房?jī)r(jià)較低并且投資客較多的時(shí)代，“托關(guān)系”這種手法比較多，甚至有一些是假按揭，然后轉(zhuǎn)手高價(jià)炒出，屬于銷售員或者開(kāi)發(fā)商私下炒房的一種方式。目前樓市價(jià)格已經(jīng)處于高位，且投資客基本沒(méi)入場(chǎng)，轉(zhuǎn)手炒賣的可能性不大了，但這種變相囤積房源會(huì)影響購(gòu)房者心態(tài)。

　　手段2 “排號(hào)才能買到房”

　　真相：打探市場(chǎng)，制造火爆場(chǎng)面

　　不限時(shí)間、不限人數(shù)的排號(hào)，是開(kāi)發(fā)商慣用的營(yíng)銷手段，這樣做的目的無(wú)非有兩個(gè)：一來(lái)能在放量之前打探市場(chǎng)，摸個(gè)底做到心中有數(shù)；二來(lái)能制造一些“虛假繁榮”，讓購(gòu)房人總覺(jué)得自己可能買不到最好的房源。

　　春節(jié)過(guò)后，市場(chǎng)回暖，搶房號(hào)又成了售樓處前一道別樣的風(fēng)景。一些購(gòu)房人為了排到靠前的號(hào)碼，不惜動(dòng)用家里的保姆，公司的員工，在售樓處門(mén)前徹夜排隊(duì)，市場(chǎng)再次出現(xiàn)了“一房難求”的局面。

　　3月底，劉女士看好了位于東三環(huán)附近的一個(gè)樓盤(pán)，為了排到一個(gè)號(hào)，她專門(mén)請(qǐng)了半天假，終于如愿以償?shù)嘏诺教?hào)，是400多號(hào)，但是這次放量只有200多套房子，所以她還要繼續(xù)等待下一批房源出來(lái)。

　　買套總價(jià)上百萬(wàn)的房子還要排隊(duì)？想買套房子真的那么困難嗎？

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，為了讓開(kāi)盤(pán)當(dāng)天人氣很旺，開(kāi)發(fā)商事先都會(huì)做足功夫。排號(hào)就是開(kāi)發(fā)商打探市場(chǎng)的一種方式。如果排號(hào)人數(shù)多，開(kāi)發(fā)商在最終定價(jià)時(shí)會(huì)有所提高；另一方面，火爆的排號(hào)場(chǎng)面可以制造“虛假繁榮”，變相炒作項(xiàng)目，引發(fā)購(gòu)房人盲目哄搶。“其實(shí)很多商品房項(xiàng)目的放量是很充足的，只不過(guò)‘排號(hào)’這兩個(gè)字對(duì)購(gòu)房者來(lái)講太具吸引力，看到放號(hào)，就怕房子少。所以購(gòu)房者大可不必過(guò)于緊張。”

　　手段3 千組客戶只開(kāi)200套

　　真相：封樓封戶型，制造賣得快印象

　　緊控房源的手段有幾種，有的“封樓”，有的“封戶型”，無(wú)非是想把不太好的產(chǎn)品先消化掉，好的留在后面漲價(jià)賣，制造供不應(yīng)求的場(chǎng)面。從目前北京樓市的現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是會(huì)選擇分批放量的手段來(lái)控制供應(yīng)量，并結(jié)合積累意向客戶的辦法，制造房子稀缺的假象，來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

　　“幾百萬(wàn)買房，挑都沒(méi)得挑。”陳先生看好北部某項(xiàng)目的一個(gè)戶型，可是還沒(méi)正式開(kāi)盤(pán)，售樓人員就告訴他，該戶型已經(jīng)賣完了。有點(diǎn)慌了的陳先生馬上托朋友找關(guān)系，問(wèn)到同樣的戶型的房子還有一套底層的。

　　買還是不買成了讓陳先生非常焦慮的問(wèn)題。陳太太登錄北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目最新開(kāi)的房源只有200多套，拿到預(yù)售許可證的房源加起來(lái)也不過(guò)500套，而開(kāi)發(fā)商告訴他們有意購(gòu)買的人至少有1000多組。“但是開(kāi)發(fā)商還有好幾棟樓暫未辦理預(yù)售許可證，很明顯是壓著房源不賣。”陳太太說(shuō)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一般來(lái)說(shuō)大多數(shù)樓盤(pán)在推新房源前都會(huì)通過(guò)來(lái)訪、電話來(lái)統(tǒng)計(jì)意向購(gòu)買人群，然后在推新房源時(shí)會(huì)比買家數(shù)量少15%-20%。即意向客戶100組，就只開(kāi)80套，以營(yíng)造熱銷場(chǎng)面。“陳先生所說(shuō)的那個(gè)樓盤(pán)，其預(yù)留空間居然高達(dá)70%以上，而且還是分批入市，難怪賣得那么快，銷售率高了。”該人士這樣表示。

　　手段4 “提前開(kāi)盤(pán)”跟風(fēng)

　　真相：?jiǎn)蝺r(jià)較高的房源買家并不多，不需要提前開(kāi)售

　　提前開(kāi)盤(pán)在北京樓市已經(jīng)多年沒(méi)有見(jiàn)到了，先是開(kāi)盤(pán)時(shí)間遲遲不定，好不容易定下來(lái)了，就要求客戶購(gòu)買貴賓卡，或者繳納誠(chéng)意金，然后再通知買房的人說(shuō)提前一天開(kāi)盤(pán)，主要是因?yàn)槿颂�多了，不得不開(kāi)盤(pán)銷售。

　　最近一直在東部看房的張女士(化名)表示，東四環(huán)若干樓盤(pán)都出現(xiàn)這樣的手法。“有一個(gè)盤(pán)差不多是尾房，價(jià)格較低，想買的人很多，所以提前開(kāi)盤(pán)。但過(guò)了不久，同區(qū)域有兩個(gè)樓盤(pán)也告訴在售樓處做過(guò)登記的買家要提前開(kāi)盤(pán)，說(shuō)是‘人很多，房不多’。但據(jù)我了解，這兩個(gè)樓盤(pán)的單套價(jià)格都較高，并不會(huì)有太多人買。我感覺(jué)這是互相抄襲營(yíng)銷手法。”張女士說(shuō)。

　　張女士表示，無(wú)論是接到通知去買房的還是沒(méi)有接到通知而撲空的，都會(huì)產(chǎn)生一定的壓力，即擔(dān)心房?jī)r(jià)又要上漲。

　　最近在某樓盤(pán)售樓處，記者也看見(jiàn)一對(duì)青年情侶，因?yàn)闃潜P(pán)提前開(kāi)盤(pán)而沒(méi)有買上，倆人在售樓處門(mén)口吵了起來(lái)，看來(lái)提前開(kāi)盤(pán)的心理影響還是很直接的。

　　記者就個(gè)別樓盤(pán)“提前開(kāi)盤(pán)”咨詢了某近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的銷售經(jīng)理。他表示，近來(lái)開(kāi)發(fā)商提前開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)象的確比較明顯，一方面可能有炒作的嫌疑；另一方面，確實(shí)有些樓盤(pán)因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間不景氣減少或流失了銷售人員，人手不夠，在房子能賣出的前提下，將有誠(chéng)意客戶通知到場(chǎng)，提前開(kāi)盤(pán)。后一種情況是可以理解的。

　　手段5 “看房團(tuán)”造人氣

　　真相：網(wǎng)站團(tuán)購(gòu)制造人氣，但成交率很低

　　在北京樓市比較冷清的時(shí)候，看房團(tuán)是最熱鬧的，比如，溫州看房團(tuán)、山西看房團(tuán)以及曾被質(zhì)疑的富豪專程包機(jī)看房。隨后，北京市場(chǎng)上出現(xiàn)了較大規(guī)模的本地人看房團(tuán)，正是在這樣的幾輪大規(guī)模看房團(tuán)過(guò)后，樓市開(kāi)始進(jìn)入了回暖期，而近期開(kāi)發(fā)商接待看房團(tuán)的次數(shù)和規(guī)模與一個(gè)多月以前相比，已經(jīng)是不可同日而語(yǔ)了。廣渠路一位開(kāi)發(fā)商表示，當(dāng)初青睞看房團(tuán)，確實(shí)是有這樣的考慮，讓冷清的市場(chǎng)增加一些信心，讓回暖的市場(chǎng)更加有人氣。而據(jù)業(yè)內(nèi)多位人士透露，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)或看房團(tuán)成交的數(shù)量很少。

　　該開(kāi)發(fā)商表示，多年的銷售經(jīng)驗(yàn)表明，買房人有很強(qiáng)的從眾心理，這個(gè)市場(chǎng)一旦停下來(lái)，重新啟動(dòng)比較困難，但一旦啟動(dòng)起來(lái)，開(kāi)發(fā)商慢慢助推，就會(huì)呈現(xiàn)加速度的效應(yīng)。“應(yīng)用看房團(tuán)這種工具，就是看到了其帶來(lái)的這種加速的效應(yīng)。目前樓市已經(jīng)整體回暖了，這個(gè)加速工具的價(jià)值也就降低了，如果市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，還是會(huì)考慮引進(jìn)這樣的方式。”

　　■ 記者手記

　　波動(dòng)后的樓市禁不起假熱銷折騰

　　排號(hào)認(rèn)購(gòu)、夸大成交數(shù)據(jù)等方式是不少開(kāi)發(fā)商慣用的營(yíng)銷手段，這與樓市銷售的好壞關(guān)系不大。不過(guò)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是喜歡在整體熱銷的情況下，制造自己項(xiàng)目也熱銷的局面，因?yàn)檫@樣是借勢(shì)，不易穿幫。

　　目前，北京樓市雖然交易量有所回升，但房?jī)r(jià)仍處于起伏波動(dòng)期，是屬于最不穩(wěn)定的時(shí)候，樓市可能會(huì)出現(xiàn)急轉(zhuǎn)直上或直下的可能。因此在這個(gè)時(shí)候，真相對(duì)于不少人的購(gòu)房決定顯得非常重要。

　　目前市場(chǎng)走勢(shì)還無(wú)法做出判斷，樓市主流的方向也并不是已經(jīng)回暖并穩(wěn)定。如果在這個(gè)時(shí)候，個(gè)別開(kāi)發(fā)商制造假熱銷，對(duì)市場(chǎng)傳導(dǎo)出來(lái)的負(fù)面影響會(huì)是非常巨大的。首先，它傳導(dǎo)給購(gòu)房者樓市普遍熱銷的錯(cuò)覺(jué)，會(huì)導(dǎo)致他們盲從性的恐慌性購(gòu)買。如果未來(lái)房?jī)r(jià)再次下降，那么在此輪假熱銷蠱惑下而買房的人，則會(huì)成為其造假的犧牲者。而且，背后還隱藏著日后購(gòu)房者因高價(jià)購(gòu)買而帶來(lái)的維權(quán)行為。

　　除了對(duì)購(gòu)房者造成錯(cuò)誤判斷外，這種假熱銷還會(huì)誤導(dǎo)一些開(kāi)發(fā)商，錯(cuò)誤地認(rèn)為樓市已經(jīng)回暖，購(gòu)房者云集，市場(chǎng)大好。這樣的話，他們會(huì)采取提價(jià)的方式銷售，結(jié)果最后出現(xiàn)再次的房?jī)r(jià)虛高，樓市再次陷入滯銷局面。

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)是禁不起太多波折的，希望那些熱衷于制造假熱銷的開(kāi)發(fā)商慎重行事，不要?dú)Я苏麄�(gè)樓市逐漸出現(xiàn)的暖意。