“政府部門(mén)已經(jīng)介入，希望合同不會(huì)再出現(xiàn)問(wèn)題。”一位安居房申購(gòu)者對(duì)記者說(shuō)。
8月22日，深圳目前最大的安居型商品房項(xiàng)目——中海閱景花園正式接受網(wǎng)上申購(gòu)。
對(duì)安居房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)注，緣起于深圳市首個(gè)安居房項(xiàng)目——永福苑合同中隨處可見(jiàn)的霸王條款。比如，出現(xiàn)面積差異，開(kāi)發(fā)商無(wú)須承擔(dān)任何違約責(zé)任；每平方米的物管費(fèi)高達(dá)3元；房子屋頂和外墻由開(kāi)發(fā)商及其關(guān)聯(lián)公司無(wú)償使用等等。
相關(guān)律師表示，其中不少條款是赤裸裸的侵權(quán)。對(duì)此，永福苑開(kāi)發(fā)商富通地產(chǎn)公司和住建部門(mén)均作出回應(yīng)，合同條款將會(huì)進(jìn)一步完善。
安居房是深圳在全國(guó)首創(chuàng)的保障性住房系統(tǒng)中的新形式。根據(jù)正在審批中的《深圳市住房保障制度改革創(chuàng)新綱要》，安居型商品房將成為未來(lái)深圳保障性住房的主要構(gòu)成部分。
深圳市國(guó)土局副主任王鋒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，深圳的保障房創(chuàng)新和改革制度，在實(shí)施過(guò)程中需要進(jìn)一步細(xì)化和完善。
市住建局房改處副處長(zhǎng)姚衛(wèi)城表示，中海閱景花園發(fā)售期間推出的合同文本需經(jīng)幾個(gè)安居房發(fā)售期后，進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，待完善后出臺(tái)成熟的文本格式，供今后的安居房發(fā)售使用。
霸王條款
“選房當(dāng)天簽了購(gòu)房協(xié)議書(shū)，但買(mǎi)賣(mài)合同才是關(guān)鍵。”深圳永福苑的一位購(gòu)房人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“當(dāng)時(shí)說(shuō)合同要15天才出來(lái)，現(xiàn)在只能等通知。”
8月16日，富通公司提前公布《深圳市安居型商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
合同第十六條規(guī)定，賣(mài)方交付的本房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與約定的建筑面積存在差異的，買(mǎi)賣(mài)雙方互相不退、不補(bǔ)；買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)須承擔(dān)任何違約責(zé)任。
廣東信榮律師事務(wù)所房產(chǎn)律師張茂榮指出，這個(gè)名義上公平的條款隱含著不平等。因?yàn)榉课菝娣e掌握在開(kāi)發(fā)商手里，購(gòu)房者并不能介入。根據(jù)這一項(xiàng)條款，如果房屋面積縮水，購(gòu)房者只能自己承擔(dān)損失。
根據(jù)合同第七條和第十二條，賣(mài)方逾期，應(yīng)自交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，按日向買(mǎi)方支付總房款萬(wàn)分之三，累計(jì)不超過(guò)一萬(wàn)元的違約金。如果買(mǎi)方逾期，賣(mài)方有權(quán)要求買(mǎi)方以未付款日萬(wàn)分之三支付違約金，并有權(quán)解除合同。采取按揭方式付款的，如因買(mǎi)方不能按本房地產(chǎn)（擔(dān)保）貸款合同約定按期還本付息導(dǎo)致按揭銀行要求賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，賣(mài)方在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后有權(quán)向買(mǎi)方按逾期應(yīng)付款的150%追償。
張茂榮認(rèn)為，根據(jù)該條款，開(kāi)發(fā)商逾期需要賠償?shù)慕痤~非常有限，買(mǎi)方逾期要求賠付的金額卻可超過(guò)實(shí)際損失。此外，買(mǎi)方逾期，賣(mài)方可以解除合同；賣(mài)方逾期，買(mǎi)方卻沒(méi)有同等的權(quán)利，這就是權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等，是明顯的霸王條款。
此外，每平方米高達(dá)3元的物管費(fèi)、房子屋頂和外墻由開(kāi)發(fā)商及其關(guān)聯(lián)公司無(wú)償使用等條款均受到購(gòu)房者的抗議。
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，將盡可能充分采納各方的合理訴求和意見(jiàn)，進(jìn)一步完善有關(guān)合同條款。
8月21日，深圳市住建局亦在官方微博上回應(yīng)，“將盡可能充分采納各方的合理訴求和意見(jiàn)，進(jìn)一步完善有關(guān)合同條款，保證合同的合法合規(guī)、平等公允。同時(shí)，全市統(tǒng)一的安居房買(mǎi)賣(mài)合同范本正抓緊制定當(dāng)中，將盡快發(fā)布”。
住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，永福苑是深圳首個(gè)安居型商品房，來(lái)不及制定相關(guān)合同范本。但業(yè)內(nèi)有觀察人士認(rèn)為，這并不能成為推脫責(zé)任的全部理由。
張茂榮表示，安居房仍然采取市場(chǎng)化運(yùn)作，只是在購(gòu)買(mǎi)群體和房屋使用權(quán)等條件上設(shè)限，這些在國(guó)家法律都有明文規(guī)定。
王鋒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，購(gòu)房合同可以參照普通商品房的買(mǎi)賣(mài)合同制定，公共的空間究竟如何分配等都有明確的法律規(guī)定的，永福苑買(mǎi)賣(mài)合同中明顯不合理的條款必然要被取締。
保障房制度待完善
據(jù)了解，包括已推的富通地產(chǎn)“永福苑”、中海地產(chǎn)“閱景花園”和計(jì)劃推出的卓越地產(chǎn)“西鄉(xiāng)安居家園”，深圳近期在推和計(jì)劃推出的安居型商品房為4093套。
安居型商品房將成為未來(lái)深圳保障性住房的主要構(gòu)成部分。根據(jù)深圳市的住房保障“十二五”規(guī)劃，至2015年，計(jì)劃竣工保障性住房約21萬(wàn)套，這其中，安居型商品房約占保障房總供應(yīng)規(guī)模的一半。這是安居房備受關(guān)注的重要原因。
所謂安居型商品房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷(xiāo)售價(jià)格和轉(zhuǎn)讓年限，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，主要采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式籌集、建設(shè)，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質(zhì)的住房。
據(jù)了解，公共租賃住房主要是為了解決深圳大部分非戶(hù)籍人口住房問(wèn)題，而安居型商品房是為了給深圳初級(jí)公務(wù)員、大學(xué)畢業(yè)生、引進(jìn)人才等群體和“夾心層”提供住房保障。
“深圳的轉(zhuǎn)型升級(jí)很快，對(duì)人才的需求量很大。”王鋒說(shuō)，安居房是促使人才在深圳落戶(hù)、扎根的重要舉措。他同時(shí)指出，經(jīng)濟(jì)適用房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的保障房建設(shè)模式，安居房才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的公共住房政策。
但是作為保障民生的一項(xiàng)重要舉措，安居房的開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)和管理，一直飽受質(zhì)疑。
永福苑在開(kāi)發(fā)過(guò)程中就被指“位置偏、設(shè)計(jì)差、條件苛”，后又因?yàn)殇N(xiāo)售太低調(diào)，被市民質(zhì)疑信息發(fā)布不公開(kāi)。深圳市人大代表?xiàng)顒Σ赋觯髽I(yè)配售卻不廣泛公布信息，容易產(chǎn)生作弊和貓膩。
深圳市國(guó)土局副主任王鋒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，安居型商品房項(xiàng)目之前沒(méi)有先例，必然會(huì)存在很多漏洞。在實(shí)施過(guò)程中，相關(guān)制度會(huì)進(jìn)一步細(xì)化和完善。
