眼下房市又悄然“升溫”。浦東新區(qū)法院日前邀請房產(chǎn)部門、金融機(jī)構(gòu)等舉辦房產(chǎn)專題研討會，共商解決日益增長的房產(chǎn)糾紛的對策。法律專家結(jié)合近期典型個案向老百姓提示買房“風(fēng)險(xiǎn)”。
1 中介管錢不牢靠 人去樓空卷錢跑
案例：小徐看中了顧某名下的一套房屋，在中介的竭力撮合下，雙方簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定：房屋成交價(jià)54萬元，買方在兩天內(nèi)將3萬元定金交到中介公司指定賬戶，視為賣方收訖。
小徐如約將定金打入該賬戶后，中介工作人員拍胸脯保證賣家一有消息就會立即通知他。誰知一個月過去了，中介沒有任何音信，小徐試著與顧某聯(lián)系，顧某卻說自己也一直在等中介的消息，還埋怨小徐怎么3萬元定金一直不付……兩人一起去找中介公司理論時(shí)才發(fā)現(xiàn)，中介公司早已人去樓空。案是報(bào)了，可付出去的定金怎么辦？小徐多次與顧某協(xié)商不成，便一紙?jiān)V狀將其告上法庭，要求解除雙方買賣居間協(xié)議，并返還3萬元定金。最終，法院審理后認(rèn)為：根據(jù)雙方簽訂的《居間協(xié)議》，顧某雖然實(shí)際沒有拿到錢，但已視為“賣方收訖”。由于中介公司倒閉所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由顧某承擔(dān)，判決其返還小徐定金3萬元。
風(fēng)險(xiǎn)提示：二手房買賣中，交易資金安全最重要。許多人對中介公司容易放松警惕，認(rèn)為這么大的公司出不了什么問題，于是買方定金、首付款甚至全部房款都進(jìn)入房產(chǎn)中介公司開設(shè)的公司賬戶甚至是個人賬戶里。因此盡量不要選擇讓資金通過中介轉(zhuǎn)手，不妨到房地產(chǎn)交易中心設(shè)立的專門資金監(jiān)管窗口辦個放心。
2 限售房屋謹(jǐn)慎買 莫聽他人巧言辭
案例：急于買房的小周，偶然間在某個新動遷小區(qū)周圍的中介處看到一套價(jià)格相當(dāng)優(yōu)惠的二手房。據(jù)稱，這套房子是張某動遷剛分得的配套商品房，便宜是因?yàn)檫@類房屋5年內(nèi)不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
見小周猶豫，中介表示有辦法辦過戶，否則分文不收。于是小周與張某簽訂《房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)過戶合同》，約定：張某以74萬元的價(jià)格將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)給小周，當(dāng)小周收到交易中心出具的以他為申請權(quán)利人的收據(jù)時(shí)首付38萬元；收到交易中心出具的以小周為所有權(quán)人的房地產(chǎn)證時(shí)付清余款。
小周收到第一張收據(jù)后放心地支付了38萬元。幾天后，卻等來了不予核準(zhǔn)其產(chǎn)權(quán)登記的通知，理由是：申請人遞交的據(jù)以過戶的動遷安置協(xié)議系偽造。眼看交易不成，小周要求張某退錢，張某卻稱經(jīng)濟(jì)困難無力退款。小周只得訴至法院要求張某退還38萬元房款及因合同不能履行所產(chǎn)生的違約金。最終法院判決小周與張某所簽的合同無效，張某應(yīng)將38萬元返還小周。而小周明知該房屋是限售房，仍提供虛假動遷協(xié)議辦理過戶致使合同不能履行，故不支持其違約金的訴請。
風(fēng)險(xiǎn)提示：限售房的價(jià)格一般要比相同地區(qū)房價(jià)低20%以上。價(jià)格便宜了，風(fēng)險(xiǎn)也很大：由于無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，加之房價(jià)波動，出賣人“一房二賣”或最終不配合辦理過戶手續(xù)的可能性非常大。出售人只有動遷協(xié)議或預(yù)購協(xié)議、尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋盡量不要買；對報(bào)價(jià)明顯低于周邊房價(jià)的房屋及新的動遷小區(qū)的房屋更要保持高度警惕，在確認(rèn)可以購買之前盡量不要支付定金、意向金以及首付款等。
3 售后包租是噱頭 投資前景要判斷
案例：蔡某經(jīng)人介紹買下位于浦東大道某公寓的一套房，再返租給開發(fā)該樓盤的公司開辦酒店式公寓，即所謂的“售后包租”。根據(jù)約定：公司為每位像蔡某一樣的投資客統(tǒng)一辦理銀行卡并于每月5日將租金收益打入卡內(nèi)；前五年的租金每月3500元，第六至第十年租金為每月4500元。然而1年多后，公司以經(jīng)營困難為由，每月僅支付2000元租金，蔡某多次交涉未果，便將其告上法庭，要求按期足額支付租金。
法院審理后認(rèn)為，被告公司以虧損為由減少租金數(shù)額，沒有法律依據(jù)，最終判決支持蔡某的訴訟請求。然而由于被告公司經(jīng)營不善、瀕臨破產(chǎn)，蔡某至今未能收取足額租金。
風(fēng)險(xiǎn)提示：作為一種純粹商業(yè)行為，法律保護(hù)“售后包租”業(yè)主投資的權(quán)利，但不保證業(yè)主的投資行為一定能夠取得收益。業(yè)主在投資前首先要清醒認(rèn)識投資風(fēng)險(xiǎn)，綜合考慮開發(fā)商資信狀況等因素慎重決定；二是對投資前景有自己的判斷，不要一味相信開發(fā)商單方承諾；三是要弄清楚自己購買房屋的基本信息，如果是商鋪等非居住性房屋，一定要現(xiàn)場查看，確認(rèn)所購房屋是獨(dú)立的建筑單元。
4 共有人擅自售屋 買賣合同無效力
案例：李某趁丈夫趙某在國外工作之際，通過房屋中介掛牌出售兩人共同出資購買的一套商品房，隨后以120萬元的價(jià)格與王某成交。趙某回國后發(fā)現(xiàn)妻子擅自賣房，便將李某和王某告上法庭，請求確認(rèn)房屋買賣無效，要求王某歸還房屋。
庭審中，王某辯稱房產(chǎn)證上名字只有李某，且自己已足額付款、辦理了過戶，因此買賣有效。法院認(rèn)為，房屋雖登記在李某一個人名下，仍屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。現(xiàn)趙某明確拒絕賣房，因此合同無效。李某須返還王某120萬元購房款及利息，王某則必須在判決生效后10日內(nèi)提前清償貸款、注銷抵押登記后將房屋返還給李某夫婦。
風(fēng)險(xiǎn)提示：購房者在購買二手房時(shí)應(yīng)：一看房屋產(chǎn)權(quán)登記信息，一定要求所有權(quán)利人都親自到場并在房屋買賣合同上簽字，不要輕信出賣人所說的自己得到了其他共有人授權(quán)之類的話；二看出賣人的婚姻家庭狀況，如果已婚，那么出售房屋極可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，買賣時(shí)必須得到夫妻雙方的書面同意。
浦東新區(qū)法院領(lǐng)導(dǎo)在研討會上指出，要規(guī)范房產(chǎn)市場、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，須司法、行政和金融管理部門互相配合。法院應(yīng)加大與政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)的溝通協(xié)調(diào)，形成長效的“雙聲道”機(jī)制。同時(shí)，法院的判決要體現(xiàn)明確的價(jià)值導(dǎo)向，同時(shí)加大宣傳力度，充分放大審判的引導(dǎo)作用，化解潛在糾紛。