御湖半山別墅項目坐落于新建縣樂化鎮，距南昌市中心20公里，宣傳為“南昌真正半山之上的城市別墅！ ”

    江西省新建縣依托江西省省會南昌市的輻射功能，正處于大力發展中，其樂化、望城兩鎮為南昌市“一核五片”中的兩個組團。然而就在新建縣處于強勢發展之際，國家禁止的別墅項目也“崛地而起”。記者屢次接到讀者舉報，稱新建縣御湖半山別墅項目占地達千畝，其規模程度令人咋舌。

    御湖半山：占地上千畝的別墅項目

上圖為御湖半山別墅廣告宣傳圖

    御湖半山位于新建縣樂化鎮御湖路88號（昌北蛟橋收費站前行800米），開發商為江西藍天碧水開發建設有限公司，該公司成立于2003年11月17日 ，為南昌市政公用集團子公司。南昌市市政公用集團是經營城市公交、自來水及污水處理、燃氣、市政、地產和投資為一體的大型國有企業，為中國服務業500強。

    據資料顯示御湖半山為純別墅項目，整個項目占地近千畝，其中包括500畝“御湖”，占地達300畝配套的山體公園。別墅部分占地500畝，容積率僅為0.45，產權為70年。

上圖為御湖半山獨棟別墅

    記者在售樓處了解到，該項目分四期開發完成。目前處于二期開發建設當中。一期總占地面積57144㎡，共建別墅127棟，大部分為獨棟別墅還有少量的雙拼別墅以及聯排別墅，現在基本售罄。二期共建別墅約200套，分為雙拼別墅以及聯排別墅兩種形式。

上圖為御湖半山獨棟別墅

    御湖半山別墅中獨棟別墅戶型面積分為260㎡、275㎡、405㎡ 三種，價位在200萬/套—600萬/套之間。雙拼別墅面積為201-207㎡，價位140萬/套-190萬/套，聯排別墅面積為166-197㎡，價位在280萬/套左右，均地上三層地下一層。

上圖為御湖半山雙拼別墅

    目前二期別墅部分已經封頂，將于今年年底交房。

    銷售人員告訴記者，“現在國家禁建別墅，尤其是容積率在1以下的別墅項目，更是禁止的。所以我們項目是非常稀有，以后的升值空間也會很大。”

    天然湖泊、山體為其配套 涉嫌毀山建別墅

上圖為該項目設計平面圖，圖中明確顯示建筑類型為別墅 

上圖為建于山體之上的御湖半山別墅

    據了解御湖半山別墅項目北面緊鄰一個天然的湖泊，水面面積近百萬平米，開發商稱之為“御湖”，開發商預規劃一個休閑游艇碼頭。該項目西側的來龍山也沒有躲過開發商的“魔掌”，將被開發成所謂的“龍山森林公園”以方便御湖半山的業主休閑娛樂。這樣，這些天然的山、湖一轉身成為御湖半山的配套設施。

    另外，銷售人員還告訴記者，“項目因其以自然的山地、丘陵為主體，南北的高低落差最大為56米，可以說是‘南昌唯一半山純別墅社區’。”如此可見，該項目之所以稱之為半山，是因為它的主體與梅嶺山脈相連，其原本也為天然山體。待御湖半山全部開發完成以后，天然山體意味著將被無情摧毀。 

    追蹤真相 別墅項目順利通過審批 

2013年5月21日上午，《城市建設》雜志社記者臧玉霞趕往江西省新建縣進行追蹤采訪，該縣縣委宣傳部周部長接受了記者的采訪并稱該項目手續齊全，完全合法。隨后，記者前往新建縣住建局采訪了該局科長萬州，萬科長提供了該項目的部分手續。

手續顯示，這一被宣傳為御湖半山的項目在證件上的批復名稱為“碧水藍天布蘭卡小鎮”。

手續中有一份2011年3月2日通過審批的《南昌藍天碧水住宅小區二期方案設計》，設計圖上的經濟技術指標顯示為總用地面積積9126.23平方米，總占地面積21480.00平方米，總建筑面積47540平方米，總計容建筑面積41219平方米，容積率為0.45。這一容積率低于1的項目在2011年居然通過了主管部門的審批，令人匪夷所思。

上圖為該項目內的雙拼別墅設計效果圖

    更不可思議的是，2011年新建縣城鄉規劃設計院蓋章的《規劃審核意見》明確標示容積率為0.45，并認為符合要求。早在2008年7月18日《新建縣城鄉規劃委員會全體成員會議》紀錄摘要顯示會議研究同意碧水藍天布蘭卡小鎮規劃調整方案。

    “御湖半山”何以被準生？

    從2003年國土資源部發布《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》（其中第四條規定：“今后5年內停止別墅類用地供應。”）第一次“叫停別墅用地”開始，到2012年6月18日，國土資源部、國家發展改革委員會聯合印發《關于發布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》（明確限定住宅項目容積率不得低于1.0）為止，已經前后8次叫停別墅建設。為了解決我國地少人多的現狀，也為了節省土地資源保護有限的耕地資源，我國別墅類建筑從禁止土地批復發展為禁止建設。

    別墅類房產赫然出現在《禁止用地項目目錄》中。“之所以將禁建項目定義為‘別墅類’主要是針對開發商慣用的‘類別墅’擦邊球。”國土資源部有關負責人表示。類別墅其實就是以TOWN-HOUSE、雙拼、聯排，疊拼等形式出現的低密度住宅，是目前大窗體頂窗體的典型產品，起名類別墅也是為了跟別墅攀上親戚。在別墅用地已不再被批準的當下，類別墅逐漸成為別墅的替代品，以其高利潤而受到開發商青睞。國土資源部要求停止供應別墅類用地，但很多開發商利用各種手段打“擦邊球”，以普通住宅立項，大量開發聯排、雙拼等類別墅。

項目經濟技術指標中標明項目容積率為違規的0.45 

    “禁墅令”從未松動，而御湖半山卻在野蠻“生長”。以上采訪顯示，在國家強調控“禁別墅”的背景下，“御湖半山”項目的出現，為多方面“努力”的結果。

    “御湖半山”以“住宅”項目立項通過審批，這樣一來項目中較為敏感的獨棟別墅也有了名正言順的名義。業內專家表示，類似做法幾乎是開發商的慣例，而相關單位及部門不僅沒有制止違規建設行為，反而成為違規別墅項目合法化的重要途徑，其中所產生的“權力尋租”現象層出不窮，不僅是對相關政策的藐視，更是使我國法律法規在一些區域成為兒戲，成為了某些開發商千方百計“鉆空子”的研究對象。

    “御湖半山”北面的御湖及延綿數幾十公里的梅嶺山脈，擁有1500畝近100萬㎡的浩瀚水域，層峰疊嶺；西面是26萬平方米來龍山自然條件無比優越。開發商之所以將這一塊用作別墅項目，恰恰是因為這里土地的稀有性，這樣一來，就可以獲得更多的利潤。知情人士透露，當地地方政府也看重這點，即“土地財政”，別墅產品所帶來的豐厚利潤使得地產商和某些地方行政部門官員達成了某種“默契”。在高額利潤前景的誘惑下，地產商開始動用自己所有的“本事”，通過種種手段將種種不合法不合理的部分隱蔽起來，使之表面上合情合理，為別墅項目取得合法身份，給了御湖半山生存的機會。

    眾所周知，如此大規模別墅項目不是一天建成，“御湖半山”項目的開發商是如何通過審批、建設，監管等重重關卡的？還有多少別墅在“潛伏”？也許聰明的地產商們在別墅項目這種高額利潤的誘導下，可以動用自己所有“本事” 使“御湖半山”取得合法身份，當地主管部門是如何面對國家屢屢出臺的禁墅令，又是怎樣執行的？