住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部日前聯(lián)合出臺(tái)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。該辦法是中國第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。根據(jù)該辦法，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，可遭到罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。該辦法將于今年4月1日實(shí)施。
中介市場混亂令人堪憂
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員表示，該辦法的出臺(tái)，是全面落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的重要舉措，對(duì)于整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，將起到積極作用。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已達(dá)100多萬人，其中有資質(zhì)證書的只有幾萬人。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，今后房地產(chǎn)租賃和二手房交易將占據(jù)老百姓住房消費(fèi)的絕大比例。但目前一些地區(qū)房產(chǎn)中介市場的混亂令人堪憂，中介隱瞞真實(shí)信息、欺騙客戶、強(qiáng)行推銷、簽訂“陰陽合同”、操縱房價(jià)、偷漏稅款、盤剝買賣雙方、違規(guī)賺差價(jià)等現(xiàn)象層出不窮。
《辦法》強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究。其中，明確對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員可以采取約談、記入信用檔案、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)格違法、賺取差價(jià)、不正當(dāng)競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。
規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為有具體規(guī)定
在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為方面，《辦法》圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同行為、交易資金監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為等六方面做出了具體規(guī)定。其中，《辦法》要求對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，同時(shí)，《辦法》要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并重，有利于對(duì)整個(gè)行業(yè)的監(jiān)控和管理。他解釋說，從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展歷史來看，經(jīng)紀(jì)人的流動(dòng)性大、業(yè)務(wù)分散、業(yè)務(wù)操作空間大，有些違規(guī)操作，的確系經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所為，但是也有很多的違規(guī)操作是由經(jīng)紀(jì)人所為，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管非常必要，但是進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)從業(yè)人員的監(jiān)管也同樣不可或缺。對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和對(duì)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管兩者并重，是許多發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)普遍采用的做法。
他認(rèn)為，盡快建立經(jīng)紀(jì)人信用檔案，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人違法違規(guī)操作的處罰力度，不僅有利于全面提升經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的從業(yè)素質(zhì)，也有利于對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)控和管理。
有利于加強(qiáng)調(diào)控的落實(shí)
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，《辦法》將對(duì)“陰陽合同”行為起到遏制作用。
她告訴我們，盡管此前住建部及北京市建委在多項(xiàng)政策中提及懲處“陰陽合同”行為，但是由于過戶指導(dǎo)價(jià)過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，“陰陽合同”的清除多為紙上談兵。而此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令，配以強(qiáng)化后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究，再加上住建部會(huì)同發(fā)改委、人力資源和社會(huì)保障等部門聯(lián)合控制，讓“陰陽合同”減少乃至根除的可行性大增。
北京中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，在2010年樓市的系列調(diào)控中，樓市交易、供應(yīng)等環(huán)節(jié)大部分都已涉及。此次經(jīng)紀(jì)管理辦法的出臺(tái)有利于加強(qiáng)調(diào)控的落實(shí)，避免出現(xiàn)部分政策的執(zhí)行力度弱影響調(diào)控效果的問題。與此同時(shí)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)出臺(tái)首個(gè)規(guī)范性的規(guī)章，是因?yàn)槎址渴袌鲆呀?jīng)成為樓市消費(fèi)的主流。以北京為例，在2010年二手房總成交量達(dá)到19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計(jì)僅11.1萬套，二手房在北京、上海等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。《辦法》的出臺(tái)無疑將有力地規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。李佳鵬