萬科2008年報(bào)A股募集資金使用情況
近日中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)連續(xù)關(guān)注了萬科金色雅筑出現(xiàn)的質(zhì)量問題，滲水、不隔音、裂縫等困擾著小區(qū)的八百多名業(yè)主，上海萬科也在配合進(jìn)行整改，對(duì)滲水的房屋開始全面整修，在墻壁中全部加入隔音棉，但多戶人家整改了三四次仍難解決問題，而且如此大面積的質(zhì)量問題爆發(fā)，使越來越多的業(yè)主開始懷疑，這是因?yàn)閴嚎s成本、偷工減料造成的，小修小補(bǔ)解決不了問題。
分析師：年報(bào)數(shù)據(jù)存在異常 與大環(huán)境不相符
細(xì)心的業(yè)主在查看了萬科2008年年報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在金色雅筑項(xiàng)目上萬科預(yù)計(jì)投入資金7.0億元，但實(shí)際使用資金只有6.61億元。預(yù)計(jì)收益僅1.45億元，但實(shí)際收益是2.64億元，增加了將近一倍。“這就是偷工減料的鐵證”，“我們是萬科追求高額利潤(rùn)的犧牲品”，業(yè)主們對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析師表示，僅從這一組數(shù)據(jù)難以判定開發(fā)商壓縮成本，因?yàn)檫@只是該開發(fā)商A股募集資金的使用情況，但可以作為一種參考。在2007年8月22日，萬科曾公開增發(fā)A股股票，在其發(fā)布的《萬科企業(yè)股份有限公司增發(fā)招股意向書(摘要)》中提到，金色雅筑項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資7.4億，其中地價(jià)3.1億，建造成本3.9億，期間費(fèi)用0.4億，擬用本次募集資金投入7.0億元。從這里可以看出，股票增發(fā)融資是該項(xiàng)目主要資金來源，因此這筆錢的使用具有一定的代表性。該項(xiàng)目其實(shí)為2007年1月從恒大集團(tuán)購(gòu)入，所以此意向書中的預(yù)算項(xiàng)目“地價(jià)3.1億”其實(shí)是已發(fā)生的確定金額。因此，構(gòu)成萬科后期資金投入的部分主要為“建造成本”。
“現(xiàn)在投入減少了，一方面可能是因?yàn)槠渌矫娴馁Y金增多了，比如自有資金、銀行貸款、預(yù)售房款，另一方面是開發(fā)商可能進(jìn)行了成本優(yōu)化，比如采用了新技術(shù)、新管理模式，不排除偷工減料、壓縮成本的可能性”，分析師說。而在2008年樓市低迷、貨幣緊縮的情況下，銀行貸款、預(yù)售房款這樣的資金來源似乎是不夠現(xiàn)實(shí)的。
“從收益上看確實(shí)存在異常，至少與房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境是不相符合的”，這位分析師表示，房地產(chǎn)企業(yè)的收入預(yù)計(jì)收益=預(yù)計(jì)單價(jià)×可售面積-成本，在金色雅筑從2008年8月連續(xù)三次降價(jià)以后，價(jià)格已經(jīng)下跌了30%，在成本不變的情況下，收益必然會(huì)受到影響。但從現(xiàn)在的情況看，投入一定程度上下降了，而收益卻上漲了將近一倍，這就形成了一個(gè)悖論。他認(rèn)為也存在另一種可能，就是該公司在做收入預(yù)計(jì)的時(shí)候持較為保守的態(tài)度，但差額如此之大還是難以解釋的。
萬科：并未出現(xiàn)普遍質(zhì)量問題 和降價(jià)無任何關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量問題一直都是存在的，在房?jī)r(jià)高的時(shí)候，購(gòu)房者會(huì)更多的關(guān)注房?jī)r(jià)，而在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，購(gòu)房者對(duì)房屋的質(zhì)量會(huì)更加挑剔。2008年年初萬科帶頭在全國(guó)范圍降價(jià)，金色雅筑的降價(jià)幅度甚至達(dá)到了30%，這也就直接導(dǎo)致出現(xiàn)了所謂的百名業(yè)主的“退房潮”。業(yè)主們會(huì)因?yàn)楦邇r(jià)買入產(chǎn)生心理失衡，但高價(jià)買房而在降價(jià)的時(shí)候要退房，這在合同還是法律上都找不到適當(dāng)?shù)闹С郑@是一個(gè)常識(shí)，因此在采訪中記者也發(fā)現(xiàn)，退房的業(yè)主大多數(shù)并不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高而要退房，而是在入住的時(shí)候開始發(fā)現(xiàn)滲水、不隔音等情況對(duì)房屋的質(zhì)量產(chǎn)生了懷疑，“我們只是想要安居”，“我們不想花幾百萬買一個(gè)活動(dòng)板房”，多位業(yè)主一再的強(qiáng)調(diào)。
降價(jià)是否帶來了成本的壓縮？記者就此問題采訪了上海萬科公司，首先上海萬科認(rèn)為金色雅筑項(xiàng)目90+戶型確實(shí)存在滲漏問題，但不認(rèn)為這是普遍質(zhì)量缺陷，和降價(jià)沒有任何關(guān)系。另外，上海萬科仍然堅(jiān)持認(rèn)為出現(xiàn)滲水現(xiàn)象是因?yàn)楣こ虆⑴c各方與各方對(duì)新工藝的把握不夠成熟，沐浴房同層排水的防水層在施工時(shí)遭到了破損，他們表示如果有客戶對(duì)其他問題報(bào)修，公司會(huì)安排維修。
在2008年7月，金色雅筑剛剛開盤幾個(gè)月房屋總價(jià)就降低了20萬，引起了社會(huì)廣泛爭(zhēng)議。但萬科的解釋是，降價(jià)是因?yàn)樵瓉淼?0萬元的裝修標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化，90+戶型確實(shí)由A標(biāo)降低到了C標(biāo)，而一個(gè)90平方米套房的裝修標(biāo)準(zhǔn)變化了竟能產(chǎn)生20萬元的差額，令人匪夷所思。
專家：危機(jī)時(shí)更應(yīng)注重質(zhì)量 勸開發(fā)商不要干傻事
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)受了2008年寒冬的考驗(yàn)，樓市低迷、房?jī)r(jià)下跌、資金斷鏈煎熬著中國(guó)的房地產(chǎn)商們，在這樣的情形下，加快工期建設(shè)、節(jié)約成本、讓利促銷成為他們加速資金回籠的主要手段，萬科帶頭撕開了降價(jià)的口子。有專家預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)低迷，今年將有更多的房地產(chǎn)商降價(jià)，但在房?jī)r(jià)降了質(zhì)量會(huì)不會(huì)也跟著降了？這個(gè)問題值得深思。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一名不愿具名的專家表示，“如果在這個(gè)時(shí)候降低房屋質(zhì)量，這樣的開發(fā)商是傻瓜，是自己的給自己找麻煩，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)質(zhì)量問題就會(huì)沒完沒了，對(duì)下一步的銷售也產(chǎn)生影響，第一次能騙得了人，第二次騙得了人？所以我勸告開發(fā)商不要干這樣的傻事”。他認(rèn)為，作為一個(gè)有社會(huì)責(zé)任、懂得市場(chǎng)規(guī)律的開發(fā)商不應(yīng)該做傷害消費(fèi)者利益的事情，不要占了小便宜吃了大虧，在行業(yè)經(jīng)歷寒冬的時(shí)候更要注意產(chǎn)品的質(zhì)量。
金色雅筑小區(qū)里滲水的業(yè)主家里還在持續(xù)整改，電鉆的聲音此起彼伏，但房屋是不是整體存在問題？業(yè)主們的恐慌在擴(kuò)大，憤怒在積蓄，懷疑在延伸。一位激進(jìn)的退房團(tuán)成員甚至曾在上海萬科總部門口燒掉了一個(gè)花圈，哀悼萬科企業(yè)道德和社會(huì)責(zé)任的死亡。