伴隨著各地住房成交量的逐漸回升，樓市小陽春之聲不絕于耳，而日益放大的成交量也讓開發商紛紛打出了漲價牌。購房者還沒從樓市“小陽春”的煙幕彈中回過神來，上海、深圳等地就相繼曝出即將“出現樓荒”的驚人消息。然而，在對各地樓市的調查中卻發現，成交量放大的背后卻另有隱情……

　　樓市真的觸底反彈？還是另有隱情？

　　一邊號稱在“嘩嘩”地賣，一邊暗地里“呼呼”地退，這就是房地產交易管理網上數據的一個真實反映。一個項目正常的退房率應該在1%以內，即使出現了大幅度降價等“特殊情況”，也應該是在5%以下，目前部分在售項目的退房率明顯已經超出了這個預警線。買房對每個普通家庭來說都算得上是件很慎重的事，如果是剛性需求釋放，那既然決定買當然不會輕意退，與常態不同的是，今年不少城市熱銷樓盤都被曝存在高退房率。

　　為何會如此詭異呢？用房地產評論員牛刀的話說：“今年樓市的‘小陽’，起因是假按揭”。最高人民法院副院長奚曉明日前也表示,虛假按揭貸款案件開始明顯增多。而記者調查發現,假按揭現象在地產市場是公開的秘密。假按揭產生的后果,就是樓市成交量大幅增加。

　　假按揭源自何時？是如何運作的?

　　太陽底下沒有新鮮事。實際上，假按揭并非新鮮，它其實一直都存在,尤其在2005年樓市成交相對低迷、開發商融資明顯困難時,這種手法使用得更為頻繁。在經歷了樓市“價跌量降”的2008年后,假按揭“死灰復燃”暗中助推成就了這輪樓市“小陽春”。

　　假按揭是指開發商為資金套現,將暫時沒有賣出的房子以內部職工或開發商親屬的名字購下,從銀行套取購房貸款。

　　辦理假按揭的程序一般如下:開發商通過給身份證持有人一定數額的報酬,有償使用對方身份證,并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字,簽字完成,銀行即根據合同向開發商放款。開發商和身份證持有人之間還會有一個協議,包含開發商承諾不需要身份證持有人承擔任何債務以及保密條款等內容。

　　通常是開發商聯合一些沒有提供首付款的關聯人向銀行提交已付首付款的收據,進而銀行向開發商的關聯人提供按揭貸款。這樣,開發商就能以相對低的個人房貸利率(而且最大可獲得7折利率優惠)得到了銀行融資,實現了資金套現。

　　當這筆資金使用一定時間后,開發商再組織關聯人“買家”提前還款并解除預售合同,接著開發商起訴這些購房者,法院判決后,此次假按揭過程結束。

　　假按揭緣何肆虐 是誰縱容了它的存在？

　　常言道：“合于利而趨，不合于利而止。”假按揭的大量涌現對開發商來說一定有其存在的奧妙，通常來說可以分為以下幾點：

　　1、開發商“差錢”。經歷了2008年樓市清淡以后，一部分實力不足的開發商手中資金告急，在沒有找到其他的融資渠道情況下，開發商便想出“自買”這招，利用“假按揭”騙取銀行貸款，等到熬過危機時期，樓市春暖花開的時候，再把房子退掉，趁勢再賺一筆；

　　2、辦理個人住房貸款比開發商的貸款簡單。開發商的貸款審批要求日前越來越嚴，而住房按揭貸款的手續要相對簡單一些；另一方面，個人住房貸款的利率要比開發貸款低，因此開發商通過“自買自賣”從銀行套現，從中還能賺上一筆利率差。

　　3、回避降價售樓的尷尬。盡管2008樓市慘淡，但嘗過甜頭的開發商不想降價售樓，而“假按揭”正好可以回避這一點，開發商通過“自買自賣”從銀行套現，緩解了資金問題，從而就不必降價售樓，并且還可以通過“成交量飆升的數據”制造“樓市回暖”的假象，從而推高房價，迷惑購房者匆匆入市。

　　也許您會質疑，在當前樓市還不明朗的情況，銀行怎會如此犯傻，對開發商的假按揭視而不見呢，有分析認為，房地產小陽春是政府支持、人為控制的結果，政策上的減稅、降息、降首付，政府對開發商的土地支付款網開一面，都說明政府對于房地產市場的急劇下挫比開發商還要著急。

　　因為有政策護駕，有政府和銀行在背后撐腰，開發商既可以緩解資金壓力，還能推高房價，更能賺上一筆利率差，那開發商何苦為難自己，不辦假按揭？