劉道偉繪
資金和土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩大命脈。近年來，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，成為快速推高地價房價的重要原因。扼住洶涌的資金，就有可能扼住飛漲的房價——在這樣的邏輯下，緊收房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金和融資渠道，成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的一大特點。
最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)了一年半，房地產(chǎn)企業(yè)資金不斷趨緊，但企業(yè)尚未出現(xiàn)大規(guī)模的經(jīng)營困難，房價也沒有如人所愿地出現(xiàn)明顯下降。房地產(chǎn)業(yè)到底差錢不差錢？
房企資金緊張
現(xiàn)有資金夠生存，不夠發(fā)展
今年5月，曾先生用手頭的20萬元閑錢，投資參與了一家小房地產(chǎn)企業(yè)的集資項目。“盡管風險比較大，但利息比較高，年息在15%左右，很讓人動心。”曾先生說。
今年以來，由于資金緊張，小型房地產(chǎn)企業(yè)通過民間借貸融資的情況越來越多。盡管民間融資成本通常高達20%左右，但對其他融資渠道幾乎斷流的小房企而言，找到錢、把項目做完、不“爛尾”是最重要的。
即便是大企業(yè)的資金也捉襟見肘，企業(yè)聯(lián)合拿地的現(xiàn)象增多，從一個側(cè)面反映了企業(yè)資金緊缺的現(xiàn)實。僅6月，上海土地市場企業(yè)聯(lián)合拿地占到了50%以上。富力地產(chǎn)則通過聯(lián)合拿地，將北京、上海、天津等一線城市地價總額超過百億的地塊收入囊中。萬科也與保利、中糧以及一些地方的開發(fā)商組成聯(lián)合體，在各地拿地。
造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的原因是多方面的。
今年以來，一線城市實行了嚴格的住房限購政策，導(dǎo)致成交量普遍下滑。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創(chuàng)近4個月新低。低迷的成交量導(dǎo)致企業(yè)資金回籠放慢，大量資金被“套”在項目上。
另一方面，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸不斷趨緊。不少開發(fā)商表示，從去年下半年起，從銀行“幾乎貸不到錢”。此外，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的大門也已幾乎關(guān)閉。Wind資訊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場總?cè)谫Y額為155.6億元，僅為2009年的12.9%。
北京中原地產(chǎn)市場研究部主任張大偉告訴記者，相比而言，一線房企與中小房企資金狀況也出現(xiàn)了分化。一線房企憑借良好的品牌知名度，以中小戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和以二、三線城市為主的項目布局，銷售業(yè)績依然跑贏市場大勢，貸款、融資也相對容易。相比之下，中小房企土地和項目儲備不多，周轉(zhuǎn)率較低，市場調(diào)整之際，他們面臨的資金壓力更大。
“上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)分化，資金狀況差別也比較大。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因為前兩年銷售火爆，還不至于立刻出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，今年要維持生存問題不大。但是要想進一步發(fā)展，要拿地、開發(fā)項目，僅憑現(xiàn)在的資金，很困難。
未來也許更缺錢
融資渠道繼續(xù)收緊，二、三線城市限購雪上加霜
更缺錢的日子也許還在后面。
房地產(chǎn)信貸從緊的趨勢不會改變。銀監(jiān)會主席劉明康近日強調(diào)，銀行業(yè)金融機構(gòu)要一以貫之地執(zhí)行關(guān)于土地儲備貸款、開發(fā)商貸款和個人住房貸款的監(jiān)管要求，嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“名單式”管理，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
另一方面，由于樓市低迷，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險也逐漸增加。已經(jīng)披露中報的11家房地產(chǎn)企業(yè)中，有8家凈利潤同比下降。在7月底前披露了上半年市場預(yù)報的58家上市企業(yè)中，也有超過65%的企業(yè)預(yù)減。現(xiàn)金流狀況惡化、資產(chǎn)負債率上升更成為普遍現(xiàn)象。
自去年調(diào)控開始，銀根收緊，國內(nèi)增發(fā)、配股等資本市場融資渠道全面緊閉，開發(fā)商為尋求穩(wěn)定的資金來源紛紛轉(zhuǎn)向海外融資。上半年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，利用外資438億元，同比增長75.5%。十大標桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過其去年全年海外融資金額的總和。
