在建之中的凱迪·尚府住宅項(xiàng)目均價(jià)為41000元/平方米，而2008年底該項(xiàng)目的土地使用權(quán)以不到4000元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。時(shí)隔數(shù)年，此事被冠以“國(guó)有資產(chǎn)賤賣”之名對(duì)簿公堂。目前該案一審已經(jīng)判決，法院認(rèn)為確為國(guó)資賤賣，其中所涉的當(dāng)時(shí)土地受讓方萬禾世家原四股東被罰1億元。四人對(duì)法院判決不服，已提起上訴。
1
土地使用權(quán)多次轉(zhuǎn)移
事情還得先從這塊地的土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓開始追溯。記者了解到，該地塊最早是北人集團(tuán)公司旗下第四印刷機(jī)械廠所在地的一部分，由于廠區(qū)搬遷，整體廠址的土地使用權(quán)于1999年擬轉(zhuǎn)讓給國(guó)有企業(yè)北京市萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“萬發(fā)公司”)，后來的“萬和世家”項(xiàng)目一期和“凱迪·尚府”項(xiàng)目也就是建在這塊地上。萬發(fā)公司的控股母公司為國(guó)有公司北京市新興房地產(chǎn)開發(fā)總公司(簡(jiǎn)稱“新興公司”)。
2000年，萬發(fā)公司與北京環(huán)球通商投資有限公司(簡(jiǎn)稱“環(huán)球公司”)合資成立了北京萬馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱“萬馨公司”)。萬發(fā)公司擁有其40%股權(quán)；環(huán)球公司擁有其余60%股權(quán)，為控股股東。萬發(fā)公司指派李建華為萬馨公司總經(jīng)理、法人代表。
2001年，萬馨公司、萬發(fā)公司、北人集團(tuán)公司簽署協(xié)議，將土地受讓方由萬發(fā)公司變?yōu)槿f馨公司，萬發(fā)公司未支付的廠址轉(zhuǎn)讓費(fèi)剩余部分也由萬馨公司予以支付。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一份“四方和解協(xié)議”在隨后的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，起到了至關(guān)重要的作用。
萬馨公司代理律師李大鋼、萬禾世家原股東均向記者表示，“四方協(xié)議”簽署的背景是：萬馨公司受讓北人集團(tuán)土地使用權(quán)后，幾年來依然拖欠數(shù)千萬元，北人集團(tuán)與萬馨的債務(wù)糾紛不斷。2008年法院判北人集團(tuán)官司勝訴，處境艱難的萬馨公司在法院主持下，將這塊土地轉(zhuǎn)讓給萬禾世家，償還北人集團(tuán)債款，并承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)。
2008年12月24日，北人集團(tuán)、萬馨公司、萬發(fā)公司及萬禾世家四家公司簽署《執(zhí)行和解協(xié)議》，萬禾世家以1.2億元的價(jià)格受讓二期工程土地的使用權(quán)。而萬禾世家卻是在2008年12月2日才建立的一家項(xiàng)目公司，公司股東為楊要文、伊士哲、孫建林等四人。
2009年12月4日，萬禾世家原四名股東將公司100%股權(quán)以3.65億元賣予北京凱迪，而萬禾世家擁有的唯一資產(chǎn)則為萬和世家二期工程土地使用權(quán)。次年，“萬和世家”項(xiàng)目二期改名為“凱迪·尚府”。
2
法院判定國(guó)資賤賣
土地使用權(quán)的多次轉(zhuǎn)移終于引發(fā)了一場(chǎng)官司。以新興公司為原告，萬禾世家、萬馨公司為被告，華夏銀行、萬禾世家原四股東為第三人的訴訟由此產(chǎn)生。
今年10月17日，北京市第一中級(jí)人民法院對(duì)此案做出一審判決。法院認(rèn)為，萬馨公司對(duì)于前述地塊土地使用權(quán)這一重大財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，未履行相關(guān)審批手續(xù)，以協(xié)議的方式確定受讓方，未按照國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，轉(zhuǎn)讓價(jià)格屬于明顯不合理的低價(jià)，損害了國(guó)家利益，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無效。另外，凱迪公司受讓涉案萬和世家項(xiàng)目土地使用權(quán)后，已經(jīng)進(jìn)行了項(xiàng)目開發(fā)，客觀上無法將涉案土地使用權(quán)返還。但是，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。另因華夏銀行和平門支行業(yè)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致法院凍結(jié)楊要文等4人的款項(xiàng)中有1.83億元被分散至其他賬戶，故華夏銀行和平門支行應(yīng)對(duì)楊要文等4人的賠償義務(wù)在被分散款項(xiàng)的額度內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。
不過，判決書下發(fā)之后，楊要文等4人立即提出了上訴。記者從他們出具的上訴書中看到，他們認(rèn)為一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，且一審判決回避了關(guān)于“涉案土地使用權(quán)是否屬于國(guó)有資產(chǎn)或國(guó)有產(chǎn)權(quán)”這一焦點(diǎn)問題，而直接將涉案土地使用權(quán)認(rèn)定為國(guó)有資產(chǎn)，進(jìn)而推論和判決。而實(shí)際上，涉案土地使用權(quán)不是國(guó)有資產(chǎn)，亦非國(guó)有產(chǎn)權(quán)，其通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓是完全合法有效的。
3
判決引發(fā)兩大爭(zhēng)議
>>爭(zhēng)議1：是否屬于國(guó)有資產(chǎn)
昨天，四股東中楊要文、孫建林的代理律師王陽稱，萬馨公司轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是萬馨公司的法人財(cái)產(chǎn)，并非轉(zhuǎn)讓40%的國(guó)有股權(quán)，因此不需要履行國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定程序，轉(zhuǎn)讓事宜經(jīng)股東大會(huì)決議即可。而當(dāng)時(shí)國(guó)資股東即萬發(fā)公司同意以1.2億元轉(zhuǎn)讓該地塊使用權(quán)，萬馨公司和萬禾世家已向市國(guó)資委咨詢并確認(rèn)該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無需國(guó)資委審批，國(guó)資委管理的是國(guó)有獨(dú)資和國(guó)有控股的審批。
他們同時(shí)稱，新興公司并不是《執(zhí)行和解協(xié)議》的一方，不具備原告主體資格；新興公司原上級(jí)主管單位為北京市城市改建綜合開發(fā)總公司(以下簡(jiǎn)稱城改建公司)，2009年4月20日新興公司才劃歸北京市國(guó)資委直接管理，在《執(zhí)行和解協(xié)議》簽訂的時(shí)間段，萬馨公司是國(guó)有參股的四級(jí)公司，新興公司當(dāng)時(shí)并不是北京市國(guó)資委履行出資人職責(zé)的企業(yè)。
而且，《執(zhí)行和解協(xié)議》已經(jīng)成立并生效，不存在無效情形。新興公司分別于2008年9月l7日和2009年2月13日召開經(jīng)理辦公會(huì)，且土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓得到了北京市國(guó)資委的肯定答復(fù)，2009年10月22日，萬馨公司以《股東會(huì)決議》形式再次同意《執(zhí)行和解協(xié)議》，萬發(fā)公司絕對(duì)不可能在沒有得到新興公司批準(zhǔn)的情況下簽署《執(zhí)行和解協(xié)議》。即便是因?yàn)樾屡d公司沒有履行審批手續(xù)而導(dǎo)致合同未能生效，也應(yīng)是萬禾公司向萬馨公司主張締約過失責(zé)任，而非新興公司來主張。《執(zhí)行和解協(xié)議》并無任何法定無效情形，而且是在法院主持下達(dá)成的，萬禾公司已通過合法手續(xù)取得涉案土地使用權(quán)。
萬馨公司方面也表示，公司兩股東都同意轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)償還債務(wù)，并經(jīng)評(píng)估、商談，最終形成《執(zhí)行和解協(xié)議》文本，北人公司和萬禾公司于2008年12月24日簽署，萬馨公司與萬發(fā)公司當(dāng)時(shí)并未蓋章。直到2009年2月10日萬馨公司與萬禾公司達(dá)成《補(bǔ)充協(xié)議》后，萬馨公司的國(guó)資股東新興公司于2009年2月13日召開經(jīng)理大會(huì)后，萬馨公司、萬發(fā)公司才在《執(zhí)行和解協(xié)議》上蓋章，此后法院出具了執(zhí)行裁定，將土地使用權(quán)過戶至萬禾公司。
但新興公司方面則認(rèn)為，自身系市國(guó)資委履行出資人職責(zé)的國(guó)有企業(yè)，持有萬發(fā)公司100%的股權(quán)，萬發(fā)公司持有萬馨公司40%的股權(quán)，因此新興公司有權(quán)對(duì)下屬企業(yè)萬馨公司國(guó)有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行審批。而萬馨公司在未履行審批手續(xù)，未進(jìn)行評(píng)估的情況下，即與萬禾公司惡意串通，將涉案土地使用權(quán)低價(jià)轉(zhuǎn)讓，其行為已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了萬馨公司國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益。
對(duì)于此案，大成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人陶雨生認(rèn)為，首先要了解該土地的使用權(quán)屬于萬馨公司還是萬發(fā)公司所有。如果該土地使用權(quán)還在國(guó)有企業(yè)名下，有可能涉及國(guó)有資產(chǎn)流失。如果已經(jīng)屬于萬馨公司所有，就不存在是國(guó)有資產(chǎn)的問題了。國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要走評(píng)估、招拍掛等程序，并報(bào)相應(yīng)的國(guó)資管理部門審批，如果這些手續(xù)都齊全，程序也合法，就不能判斷其賤賣土地致國(guó)資流失。
國(guó)資委研究中心企業(yè)改革與發(fā)展研究部部長(zhǎng)王志鋼也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，如果一個(gè)企業(yè)是國(guó)有參股企業(yè)，則與國(guó)有參股比例相等部分的資產(chǎn)屬于國(guó)有，而整體資產(chǎn)為該合資企業(yè)所有。若這類公司真存在資產(chǎn)流失現(xiàn)象，則應(yīng)稱為資產(chǎn)中隱含的國(guó)有股份流失。
>>爭(zhēng)議2：是否涉嫌土地賤賣
環(huán)球公司現(xiàn)任董事長(zhǎng)姚爾強(qiáng)(合資建萬馨公司時(shí)，環(huán)球法人代表和董事長(zhǎng)是朱灝，姚2004年底成為環(huán)球公司新法人代表)稱，2008年曾提出擬出資5億元買下二期地塊但遭拒。由此，姚爾強(qiáng)認(rèn)為，萬馨公司涉嫌賤賣土地致國(guó)資流失。為此，他向北京市紀(jì)委實(shí)名舉報(bào)此事。不過，萬馨公司代理律師李大鋼、原萬禾世家股東均否認(rèn)姚爾強(qiáng)擬5億元收購的說法。
針對(duì)該塊土地是否被賤賣，幾方有不同的觀點(diǎn)。
新興公司認(rèn)為，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格畸低，且萬禾世家受讓該土地使用權(quán)后，在未進(jìn)行任何實(shí)際開發(fā)的情況下，即另行轉(zhuǎn)讓給北京凱迪，現(xiàn)已經(jīng)收取轉(zhuǎn)讓價(jià)款3億余元(其中1億多元是承債)，造成萬馨公司的嚴(yán)重?fù)p失。
萬禾世家方面則表示，涉案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的談判和簽約時(shí)間正處于金融海嘯最為嚴(yán)重的時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格均在崩盤下行，且涉案土地使用權(quán)本身存在場(chǎng)地狹長(zhǎng)、地下過深、施工擾民、日照規(guī)范提高、可銷售面積過少、人防工程增加、土地使用年限減少等諸多瑕疵，最終達(dá)成的1.2億元的轉(zhuǎn)讓價(jià)格是合理的。
根據(jù)萬馨公司提供的材料顯示，當(dāng)時(shí)萬馨公司委托北京誠(chéng)達(dá)信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司及北京為天成房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)該地塊分別進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估結(jié)果分別為11994.222萬元及11836.17萬元。(記者 廖豐 王浩嬌)
