商業城小面積商鋪、專業市場鋪、大面積整層商業物業……商業地產大熱，不但出現房地產中介紛紛上街兜售商鋪的盛況，拍賣市場中也涌現各種商業物業。不過，大多數拍賣市場的商業物業并不完美，各具瑕疵，風險重重。而房地產投資專家們對于商業地產的投資也頗為謹慎：“目前正處投資的‘戰國時期’，商業地產也要擇其優者而從之，否則還不如投資住宅市場。”

　　近日，記者發現，拍賣市場頻頻出現商業地產標的，但是真正完好的標的并不多。而拍賣行均謹慎提示標的按現狀帶瑕疵拍賣，成交后買賣雙方過戶稅費及標的物轉移所產生的一切欠費及相關費用由買受人承擔。

　　部分業主“趁亂拋貨”

　　滿堂紅研究部經理周峰認為，拍賣市場中的商用物業增多，與整個大市場的業態變化有關：“以前有一定資金實力但沒有購買住宅資格的大買家轉投商業市場，間接促使商業市場的成交量大增。”據房管局的數據顯示，2011年1~10月，廣州全市二手商鋪成交4133宗，比去年同期大增94.2%；二手寫字樓成交728宗，同比增加57.6%。

　　周峰研究發現，增加的個案的買家，幾乎都是帶有投資性質的客戶。他預計2011年11~12月間商業市場的成交量仍將繼續增加。在此大市中推出商業地產標的正在情理之中，有中介人士認為有可能是部分業主“趁亂拋貨”，而真正條件優越的物業不一定會在此時出售，導致拍賣市場中完好的店鋪不多。

　　目前距離今年初公布的7.5萬億元信貸預算仍剩余1.23萬億元的“使用額”，即11月、12月平均每月有6150億元的信貸額度，但是否真的會在年底適度放松，且能否對居民購房及其他消費性貸款放松，市場暫時未能看透，周峰因此預計今年底兩個月的住宅市場仍難現“反彈”行情，商業地產還要保持暢旺。

　　建議：最好“搭配”商業地產和住宅地產

　　據了解，近期商場鋪成為商業地產主力交易對象，僅10月份便有多個商場出現逾百宗的交易登記。據滿堂紅最新報告分析，近期成交的二手商場鋪，除了極個別是繼續以大面積鋪位作為出售對象外，其余商場的原業權人皆把物業分割成9～17平方米大小不等的“格仔鋪”再轉售，單個鋪面涉及的總價不算太高，在大多數非專業炒鋪客戶的承受范圍內。而且，目前市場上可流通的商場鋪幾乎位于各區域的成熟商圈內，消除了部分投資客擔心商場人流不足的顧慮，故而有效促進交易，估計今年全年二手商鋪的成交量有機會實現“同比翻倍”。

　　“現在是一種投資的‘戰國時期’，不少投資者缺乏清晰的目的，投資帶有盲目性”，周峰認為，如果把所有資金集中到商業地產中，只會片面夸大部分商業物業的價值，還是要“擇良枝而棲”，尋找優越的商鋪進行投資，另一方面，不要完全將所有資金從住宅領域移入商業領域。有投資人士建議，最好對商業地產和住宅地產進行“搭配”，并抱長期的心態進行投資。(記者 林琳 潘彧)