從年初青島限購政策頒布以來，二手房的交易量開始走下坡路。房市連續(xù)10個月的低迷，讓房產(chǎn)中介熬不住了，小中介掀起關(guān)門潮，大中介之間的競爭也加劇，資金雄厚的逆市擴(kuò)展，大魚吃小魚，也有大中介靠微利苦苦支撐，希望能熬過“寒冬”。業(yè)內(nèi)人士分析，明年行情繼續(xù)如此，大批中介將難以生存。
小中介不“耐凍” 一條街半數(shù)關(guān)門
位于市南區(qū)的大堯三路，座落在繁華地段，周邊房源多、地角好。在樓市行情好的時候，二手房的交易也十分紅火。去年6月份的時候，這條步行走一趟只需要六七分鐘的街上一度聚集著19家大小中介。隨著樓市調(diào)控的深入，二手房成交的持續(xù)低迷，靠市場吃飯，技術(shù)含量不大的小中介熬不住了。
14日，記者從寧夏路路口出發(fā)，沿著大堯三路一直走到與江西路交界的另一端，發(fā)現(xiàn)時隔一年多，原先的19家中介門店變成了現(xiàn)在的10家。這10家門店中，有兩家大門緊鎖，其余幾家也都冷冷清清，沒有顧客上門。 惠百家不動產(chǎn)市場部經(jīng)理唐瑞周告訴記者，從他們所了解的情況來看，近段時間不少社區(qū)店、小中介關(guān)門，僅他知道的至少就有四五十家。“很多開了四五家分店的中型中介也在關(guān)門。”
唐瑞周告訴記者，現(xiàn)在樓市太冷了，10月全市二手房僅成交了1060套，分?jǐn)偟绞袇^(qū)各個中介，相當(dāng)于一個店一個月僅賣出兩三套房，再加上每個月還要支付的大筆人員、租金等費用，實力不夠的中介根本熬不住。
據(jù)了解，根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月七區(qū)二手房共成交1060套，比9月份的1277套減少217套，降幅為16.99%；比去年同期的2702套，減少了1642套，降幅達(dá)六成左右。市內(nèi)四區(qū)的二手房交易量為732套，較9月份減少147套，下降近16.72%；只有去年同期2147套成交量的三分之一。
大中介競爭加劇 靠“存糧”微利支撐
小中介的日子不好過，大中介雖然在行情好的時候儲存下了不少“糧食”，但是寒冬太長也同樣難熬。“現(xiàn)在都是微利，有的月份也虧損。”唐瑞周告訴記者。
2008年的樓市低迷僅持續(xù)了四五個月，很多中介支撐一段時間就熬過去了。但是，令很多中介始料不及的是，年初以來行情就一直走低，未來調(diào)控依舊從嚴(yán)，市場依然不樂觀。
縮減戰(zhàn)略是很多中介采取的措施。據(jù)記者了解，青島一家大型品牌中介，去年行情好時擴(kuò)張速度快，而近段時間已有十幾家門店關(guān)閉。二十一世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師張斌告訴記者，他們幾家去年新開的分店，因為客源不是很好，也采取了撤銷或者合并。
市場的寒冬困擾著青島中介的發(fā)展，來自一線城市的大中介的擴(kuò)展，也讓本土中介壓力加大。青島中介市場正在上演大魚吃小魚的行業(yè)洗牌。來自北京的鏈家地產(chǎn)將正式進(jìn)軍青島，已將青島一家大型中介的數(shù)家加盟店收歸囊中，起步就開10家門店。來自美國的科威國際不動產(chǎn)也加快了進(jìn)駐青島的步伐，已開了20多家店。
唐瑞周告訴記者，惠百家也在考慮收購或與小中介展開合作。“現(xiàn)在行情雖然不好，但是也是低價擴(kuò)展的好時機(jī)。”
不過，唐瑞周也告訴記者，現(xiàn)在的行情來看，如果沒有足夠的資金實力，確實很難熬。“以一家擁有40人銷售團(tuán)隊的門店為例，幾百萬元的資金也僅夠支撐幾個月，1千多萬元也僅夠支撐一年。”
異地發(fā)展“突圍” 三線城市成救星
今年樓市調(diào)控政策出臺以來，二手房的成交量一直在底部徘徊。成交量縮水超一半。青島的二手房市場已經(jīng)讓眾多的中介感到難以為繼。拓展業(yè)務(wù)范圍成為很多中介的一種應(yīng)對措施。張斌告訴記者，一二手聯(lián)動(即開發(fā)企業(yè)與二手房經(jīng)紀(jì)商達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，充分借用對方的渠道與資源，提高雙方運作效率，其中開發(fā)商借用二手經(jīng)紀(jì)渠道銷售新房是應(yīng)用最廣泛的一種)是他們現(xiàn)在的業(yè)務(wù)方向，“我們現(xiàn)在已代理了8個新樓盤。”
二手房經(jīng)紀(jì)涉足新房業(yè)務(wù)，張斌認(rèn)為還是有一定優(yōu)勢的，“我們經(jīng)紀(jì)人的客戶維護(hù)能力強(qiáng)，門店多，銷售網(wǎng)大，而且最重要的是我們有5萬多房客源，這是一般的代理公司不能比的。”
惠百家的唐瑞周說，他們現(xiàn)在也涉足新房代理，擴(kuò)展經(jīng)營范圍，但是新房市場成交也不是很好，近期又有大量樓盤上市，一個樓盤找?guī)准夜敬恚偁幃惓＜ち摇！?/p>
“走出去”，到非限購的三線城市拓展業(yè)務(wù)，成為青島中介發(fā)展的一個希望。如一線城市的大中介向青島擴(kuò)展一樣，青島的中介也嘗試著向三線城市“突圍”。
惠百家將明年的發(fā)展重心放在了煙臺市場。惠百家不動產(chǎn)總經(jīng)理董曉峰介紹，目前煙臺還沒有限購，根據(jù)市場調(diào)查，煙臺中高端住宅集中的萊山區(qū)，房價已從年初以來的7800元/平方米上漲到了9400元/平方米，樓市行情看好。
一套房能砍30萬 議價空間超10%
隨著樓市調(diào)控深入，新房市場已開始降價。一些新開盤的樓盤報出的開盤價已遠(yuǎn)低于周邊房價。例如，高新區(qū)一樓盤10月20日報出5500元/平方米的低起價，與周邊二手房價格明顯倒掛。
一手房二手房價格倒掛趨勢加劇，給二手房市場帶來巨大沖擊，二手房價格也在市場面前“低下頭”。
“現(xiàn)在的行情來說，自住型的購房者可以考慮出手。”唐瑞周告訴，現(xiàn)在二手房的議價空間已經(jīng)大大提高，降價幅度從前幾個月的5%上升到了10%。有時遇到急于出手的房東，甚至可以達(dá)到15%至20%。
二十一世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師張斌也告訴記者，從他們門店的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，二手房價格松動面擴(kuò)大，議價空間已超過8%，急售和降價的房源數(shù)量有所增加。
目前來看，二手房降價已是普遍的趨勢。來自青島多家品牌中介的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中心城區(qū)內(nèi)高端住宅的大、中戶型降幅最為明顯，總價400多萬元的房子，最高可砍掉30萬元。(記者 宋珊珊)
