“現(xiàn)在離元旦一個(gè)半月，離春節(jié)兩個(gè)來(lái)月，深圳開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的積極性明顯高于10月份，趕在年關(guān)前走量回籠資金的心思不言自明。”昨天，世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取告訴記者，目前開(kāi)發(fā)商普遍存在加緊出貨的打算，重點(diǎn)考慮的是價(jià)格優(yōu)惠多少才好賣(mài)。
批售量環(huán)比大幅增加
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)推算，今年達(dá)到預(yù)售條件的新建住宅面積約為450萬(wàn)平方米，截止10月底，全市實(shí)際領(lǐng)取預(yù)售許可證的新盤(pán)僅263萬(wàn)平方米。按每月批準(zhǔn)預(yù)售26萬(wàn)平方米的速度，全年將有近100萬(wàn)平方米的房源未及時(shí)領(lǐng)證。
美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)也顯示，部分開(kāi)發(fā)商未及時(shí)領(lǐng)證售房。下半年原本有103個(gè)樓盤(pán)可以預(yù)售，但實(shí)際領(lǐng)證的只有一半左右。
進(jìn)入11月份，情況開(kāi)始發(fā)生變化：隨著樓市堅(jiān)持調(diào)控的調(diào)子進(jìn)一步強(qiáng)化，開(kāi)發(fā)商資金壓力加重，相對(duì)10月份，推盤(pán)開(kāi)始提速。
記者從市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，11月前15天，深圳有三個(gè)樓盤(pán)領(lǐng)取了預(yù)售許可證，總建筑面積接近24萬(wàn)平方米，比10月同期增加約10萬(wàn)平方米，增幅為七成。
而此前批準(zhǔn)預(yù)售的房源因成交低迷持續(xù)積壓，截止11月13日，全市新房可售面積為226.3萬(wàn)平方米，可售套數(shù)為24268套，市場(chǎng)消化時(shí)間需要1年。
大型開(kāi)發(fā)商帶頭出貨
曹取分析，10月房地產(chǎn)秋交會(huì)上，開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)淡定，既未大量推盤(pán)，也未明顯降價(jià)。原因之一是預(yù)期調(diào)控政策可能放松。近期，國(guó)家雖放出貨幣政策微調(diào)的信號(hào)，但對(duì)樓市調(diào)控明確表示不動(dòng)搖。開(kāi)發(fā)商普遍預(yù)期，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，政策不會(huì)松動(dòng)，市場(chǎng)難好轉(zhuǎn)，趁早賣(mài)樓套現(xiàn)為上。
年關(guān)臨近，時(shí)間不多。大型開(kāi)發(fā)商率先行動(dòng)。招商地產(chǎn)繼10月27日領(lǐng)取招商果嶺預(yù)售許可證后，又在11月4日獲準(zhǔn)預(yù)售招商觀園13萬(wàn)多平方米1622套住宅。綠景地產(chǎn)在龍華民治的一個(gè)大型樓盤(pán)即將開(kāi)放樣板房；保利地產(chǎn)在龍崗的大盤(pán)保利上城也可能在年底前啟動(dòng)銷(xiāo)售。
尤為引人關(guān)注的是萬(wàn)科。其在深圳70%的年度銷(xiāo)售計(jì)劃集中于第四季度，新盤(pán)數(shù)量多達(dá)11個(gè)。11月正在發(fā)售的主要是公園里和清林徑。年內(nèi)還將推出包括璞悅山、天譽(yù)、翡麗郡、萬(wàn)科紅二期、金色領(lǐng)域三期等五大新品。15日晚8點(diǎn)，萬(wàn)科璞悅山產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨首個(gè)TOP級(jí)精裝戰(zhàn)略聯(lián)盟簽約儀式在萬(wàn)科第五園舉行，拉開(kāi)了五盤(pán)陸續(xù)上市的序幕。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年關(guān)之前，在建項(xiàng)目多、需要公布年報(bào)的大型上市公司推盤(pán)力度會(huì)比較大；資金緊張、實(shí)力有限的中小開(kāi)發(fā)商低價(jià)賣(mài)樓的壓力會(huì)比較大。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心高級(jí)主任徐楓表示，深圳市場(chǎng)上，也有一些前兩年賺得盆滿缽滿的小開(kāi)發(fā)商已回收較多資金，在目前行情不好的情況，也可能繼續(xù)選擇觀望，拖到明年3月以后再推貨。
降價(jià)到位才能有望走量
深圳住宅限購(gòu)已經(jīng)超過(guò)一年，有購(gòu)房資格的市民人數(shù)越來(lái)越少。加上房?jī)r(jià)下行通道剛剛形成，市場(chǎng)觀望情緒十分濃厚，開(kāi)發(fā)商想走量，除了降價(jià)促銷(xiāo)，別無(wú)選擇。
問(wèn)題是降多少才可以換來(lái)預(yù)期的量？曹取的答案是，降價(jià)應(yīng)一步到位，如果小打小鬧，銷(xiāo)量仍然上不來(lái)。他舉例說(shuō)，今年5、6月份，中海地產(chǎn)、萊蒙水榭春天低于周邊一成多入市，吸引了數(shù)千買(mǎi)家進(jìn)場(chǎng)，一日售樓千套。“現(xiàn)在，一降就搶的現(xiàn)象難以再現(xiàn)，沒(méi)有足夠的讓利空間，買(mǎi)家仍將選擇觀望。”
曹取說(shuō)，目前，深圳真正稱(chēng)得上降價(jià)的盤(pán)并不多，龍華一個(gè)新盤(pán)，兩個(gè)月前裝修房賣(mài)18000元／平方米，如今毛坯房低至12000元／平方米以下，降幅達(dá)到每平方米4000元。招商地產(chǎn)在寶安西鄉(xiāng)的一個(gè)帶裝修的樓盤(pán)，均價(jià)為16000元／平方米，而年初開(kāi)盤(pán)的附近一可比樓盤(pán)毛坯房?jī)r(jià)在18000元以上，該新盤(pán)的價(jià)格優(yōu)惠顯而易見(jiàn)。
降價(jià)一步到位幅度到底是多大？業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)不一，較普遍的預(yù)期是，新房?jī)r(jià)格應(yīng)在目前價(jià)位下調(diào)15%左右。
