在新加坡訪問(wèn)的國(guó)務(wù)院總理溫家寶，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題談了他的“四點(diǎn)考慮”，并特別提出“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的”。從經(jīng)濟(jì)適用房被異化成低收入者的“窮人專利”，到大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房要“面向中產(chǎn)階級(jí)”，標(biāo)志著住房政策正在發(fā)生根本性變化。這個(gè)政策取向有可能把大多數(shù)城鎮(zhèn)居民從高房?jī)r(jià)當(dāng)中解脫出來(lái)。
11月19日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講答問(wèn)時(shí)說(shuō)：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問(wèn)題。”對(duì)改革開放以來(lái)居民住房改革的成效，溫總理給予了一分為二的評(píng)價(jià)，他說(shuō)：“應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)改革開放30年來(lái)居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過(guò)20平方米，但是分布不均，特別是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，人民有很大的意見。”最后，對(duì)于如何解決中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，溫總理認(rèn)為應(yīng)在嚴(yán)守18億畝耕地“紅線”的前提下，采取廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)調(diào)節(jié)三種方式擴(kuò)大供給，并特別強(qiáng)調(diào)，“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的”。
這是來(lái)自中國(guó)政府最高層的一個(gè)全新的、令人振奮的表態(tài)，這必將對(duì)中國(guó)未來(lái)的住房政策，產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
在我國(guó)的住房領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和提高人民居住生活水平，長(zhǎng)期以來(lái)成為一對(duì)難解的矛盾。要害就在于，長(zhǎng)期以來(lái)我們把房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，放在了超過(guò)民生的頭等位置。例如，把房地產(chǎn)業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)。由于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏合理的定義，致使“支柱產(chǎn)業(yè)”及其有關(guān)的扶持政策，主要被“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)”所獨(dú)享，造就大量超級(jí)地產(chǎn)富豪群體產(chǎn)生；而廣大的城鎮(zhèn)居民卻在不斷上漲的高房?jī)r(jià)面前“望樓興嘆”。
根本的問(wèn)題在于，構(gòu)成現(xiàn)行我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們的盈利和成長(zhǎng)，并不是建立在為社會(huì)提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)基礎(chǔ)上。恰恰相反，他們中不少是利用現(xiàn)行土地制度和政策的漏洞獲得暴富，依靠讓公眾不堪重負(fù)的“高房?jī)r(jià)”來(lái)支撐自身發(fā)展。并且，為了維持自身的高利潤(rùn)，對(duì)各種可能替代開發(fā)商功能的嘗試和努力，竭盡打擊和抑制。這樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)際上就建立在有可能損害民生的基礎(chǔ)上了。
所以，當(dāng)民生與經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生沖突的時(shí)候，應(yīng)該以能不能提高民生水平，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展甄選的基本原則。不管它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用有多深、有多大，都應(yīng)該予以調(diào)整和糾正。
關(guān)于如何評(píng)價(jià)住房改革的成效，一直以來(lái)的一種觀點(diǎn)，就是以人均面積增加來(lái)予以肯定。但是，這種觀點(diǎn)是非常片面的。因?yàn)椋司娣e的擴(kuò)大，并不能代表每個(gè)家庭，或者絕大多數(shù)家庭住房條件的改善；而且，如果考慮住房消費(fèi)給城鎮(zhèn)居民帶來(lái)的沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，居民住房面積的擴(kuò)大有時(shí)意味著生活質(zhì)量的下降。溫總理在演講中指出了這些問(wèn)題，比如，住房分布不均、房?jī)r(jià)太高且上漲太快、人民群眾意見大等等。
評(píng)判住房制度改革的成效，應(yīng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行綜合考慮：一是人均住房面積和質(zhì)量的普遍提高；二是居民居住支出在居民家庭支出中應(yīng)當(dāng)占有合理比重且呈下降的趨勢(shì)；三是住房的土地利用是不是合理，以及住房存量的分配是不是合理。依據(jù)這樣三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)判斷我國(guó)住房改革成效，正好與溫總理演講中的中肯評(píng)價(jià)相一致。
如果以民生為考量標(biāo)準(zhǔn)，探討解決中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的途徑，則溫總理的幾點(diǎn)考慮無(wú)疑是深得民心、符合中國(guó)國(guó)情的。
一是大力發(fā)展廉租房。國(guó)際上廉租房占住房存量的比重一般不超過(guò)5%。而在我國(guó)的香港地區(qū)，由于土地批租制度造成房?jī)r(jià)畸高，大部分家庭買不起住房，政府被迫為50%的家庭提供廉租房�？梢娏夥康谋壤�，與房?jī)r(jià)/家庭收入比的高低存在著密切的正向相關(guān)關(guān)系。我國(guó)目前一般城市的房?jī)r(jià)/家庭收入比大部分超過(guò)了12，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上的3-5倍的標(biāo)準(zhǔn)，且我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高還是建立在教育、醫(yī)療市場(chǎng)化和社會(huì)保障能力嚴(yán)重不足基礎(chǔ)上的。因此，搞好廉租房就有其必要性和緊迫性。溫總理明確表示：“明年我們將加大廉租房建設(shè)的力度。”
二是大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。溫總理在演講中特別贊賞了新加坡的組屋政策，他演講最大的突破之處，是提出經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的。相對(duì)于大部分地方只是象征性建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，并提供給有限居民的做法，溫總理的建議無(wú)疑有了巨大的突破。這可以說(shuō)是對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的矯正，以及對(duì)建立“以經(jīng)濟(jì)適用房為供給主體”的供給體系的一種回歸。這就要求地方各級(jí)政府必須改變長(zhǎng)期實(shí)行的土地高價(jià)拍賣的供給模式，集中供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，并將單位自建經(jīng)濟(jì)適用房和個(gè)人集資合作建房等，納入政府保障房供給計(jì)劃。
三是采取市場(chǎng)調(diào)節(jié)方式的高檔住房建設(shè)。把完全市場(chǎng)化的住房供給限制在一定的范圍之內(nèi)，高檔房市場(chǎng)將主要依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，但是也必須有國(guó)家的宏觀調(diào)控，包括土地、信貸、稅收等政策，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂�？梢韵胂螅@個(gè)政策取向有可能把大多數(shù)城鎮(zhèn)居民，從高房?jī)r(jià)當(dāng)中解脫出來(lái)，多形式、多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系將逐步建立。當(dāng)然，住房建設(shè)不能以大規(guī)模侵占耕地為代價(jià)，住房建設(shè)的土地利用要堅(jiān)決守住18億畝耕地“紅線”。（作者系中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任）