土地作為房地產(chǎn)調(diào)控手段的分量將越來(lái)越重。昨天，規(guī)范我國(guó)土地儲(chǔ)備的全國(guó)性第一部法規(guī)——《土地儲(chǔ)備管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）浮出水面，將為我國(guó)“完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”提供依據(jù)，標(biāo)志著土地供應(yīng)正式進(jìn)入“儲(chǔ)備管理”時(shí)代。
土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理
《辦法》由國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定。該辦法明確規(guī)定，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地。
《辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
值得注意的是，根據(jù)《辦法》要求，各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模。土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。市、縣政府國(guó)土資源管理部門實(shí)施土地儲(chǔ)備計(jì)劃，應(yīng)編制項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。
《辦法》還明確了可以納入土地儲(chǔ)備范圍的土地。具體包括：依法收回的國(guó)有土地；收購(gòu)的土地；行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地；已辦法農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；其他依法取得的土地。
根據(jù)要求，對(duì)納入儲(chǔ)備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。儲(chǔ)備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥小⒖h土地供應(yīng)計(jì)劃，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲(chǔ)備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃時(shí)扣減相應(yīng)指標(biāo)。
嚴(yán)格規(guī)范土地機(jī)構(gòu)融資
另外值得注意的是，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，《辦法》對(duì)土地機(jī)構(gòu)融資做了明確規(guī)定。
根據(jù)要求，土地儲(chǔ)備資金收支管理嚴(yán)格執(zhí)行《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)，不得超計(jì)劃、超規(guī)模貸款。
《辦法》要求，涉及銀行貸款的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請(qǐng)貸款的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)，不得超計(jì)劃、超規(guī)模貸款。土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)實(shí)行專款專用、封閉管理，不得挪用。
同時(shí)《辦法》規(guī)定，各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保。
■新聞分析
增加“凈地”供應(yīng) 打擊“囤地”惡行
⊙本報(bào)記者 于祥明
近幾年，國(guó)家越來(lái)越強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控之手，把土地儲(chǔ)備推到了土地市場(chǎng)的風(fēng)口浪尖上，隨著《土地儲(chǔ)備管理辦法》的浮出，我國(guó)土地市場(chǎng)的調(diào)控也新入一個(gè)新的時(shí)代。
1996年，我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在上海成立，至今全國(guó)已有2000多個(gè)市、縣相繼建立了這項(xiàng)制度。11年的發(fā)展歷程，我國(guó)年輕的土地儲(chǔ)備制度經(jīng)受風(fēng)雨洗禮。據(jù)了解，以往只有一些地方性法規(guī)，沒有全國(guó)統(tǒng)一管理辦法的。《辦法》的出臺(tái)正是在各地實(shí)踐摸索的結(jié)晶。
記者注意到，土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項(xiàng)等多方面工作，對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展影響深遠(yuǎn)。毋庸置疑，對(duì)嚴(yán)格土地管理、加強(qiáng)土地調(diào)控以及促進(jìn)節(jié)約集約用地等而言，《土地儲(chǔ)備管理辦法》都具有重大意義。
土地儲(chǔ)備制度是調(diào)控土地市場(chǎng)的重要抓手。土地儲(chǔ)備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個(gè)部門供應(yīng)“生地”和協(xié)議出讓為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應(yīng)“凈地”（即產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善、土地平整的土地）和招標(biāo)拍賣掛牌出讓為主。
這些變革將增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力。各地政府可以根據(jù)城市發(fā)展和市場(chǎng)需求，有計(jì)劃地適時(shí)適量供應(yīng)土地，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，同時(shí)促進(jìn)了土地節(jié)約集約用地，增加了政府土地收益。
以北京為例，按照計(jì)劃，北京2010年前土地供應(yīng)目標(biāo)是，逐步實(shí)現(xiàn)年度保障性住房用地全部通過(guò)政府儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)，年度經(jīng)營(yíng)性用地，按不低于60%比例，通過(guò)政府儲(chǔ)備開發(fā)，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)。這意味著，北京今后的土地供應(yīng)絕大部分將從市政府土地儲(chǔ)備池“單口”流動(dòng)，對(duì)土地市場(chǎng)可調(diào)控性大大加強(qiáng)。
需要指出的是，土地儲(chǔ)備制度的建立，還對(duì)增加“凈地”供應(yīng)，狙擊“囤地”產(chǎn)生積極影響。
可以說(shuō)，土地儲(chǔ)備的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是理清土地產(chǎn)權(quán)。土地儲(chǔ)備制度建立后，先行依法收回土地使用權(quán)，并給予被拆遷人合理補(bǔ)償，然后對(duì)土地進(jìn)行再配置。這是對(duì)土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護(hù)，真正建立了正常的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系。
理順了政府供應(yīng)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，客觀上提高了政府供應(yīng)“凈地”的能力。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以通過(guò)加快前期開發(fā)速度，使政府手中的“凈地”多起來(lái)，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，有效防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。
更為重要的一點(diǎn)是，土地儲(chǔ)備需要巨額資金支持，這意味著土地儲(chǔ)備存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。而《辦法》還為降低土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)“盡了一份力”。
一方面，《辦法》明確要求土地儲(chǔ)備資金收支管理嚴(yán)格執(zhí)行專款專用、分賬核算，實(shí)行預(yù)決算管理。另一方面，對(duì)于財(cái)政資金不足，需要開展融資的情況，《辦法》也作了明確規(guī)定，這些都將有助于更好地規(guī)避土地儲(chǔ)備可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，使土地儲(chǔ)備制度走得更穩(wěn)、更好，在土地市場(chǎng)調(diào)控中發(fā)揮出更大作用。