深圳新聞網訊 自5月8日連續兩天以《坂田商業廣場商鋪投資回報率達8％？》為題，對坂田商業廣場商鋪以高額回報和“反租”作為銷售賣點的情況進行追蹤報道。那么，作為一個理性的投資人，在商鋪投資中會遇到哪些風險，面對這些風險又應該如何處置？記者采訪了深圳律師協會房地產專業委員會委員、廣東廣和律師事務所注冊律師陳凌，陳律師明確表示，穩定、高額的投資回報屆時是否如約兌現，是投資者面臨的首要風險。

　　“投資回報率”承諾屬廣告違規誤導

　　售樓員關于“投資回報率”的承諾具有廣告性質，從法律上來講，廣告宣傳是要約邀請，它不是真正的合同條款，一般來說，沒有約束力。如果購房者對某一方面的問題特別關注，就要和開發商協商寫進合同。實際操作中，多數情況下房地產開發商拒絕將投資回報率寫進合同條款中，但投資回報率問題又對購房合同的簽訂有著巨大影響。

　　房產開發商在廣告中作出高額回報率的承諾，對投資者來說具有致命的吸引力。這種承諾有誤導公眾之嫌。因為開發商的經營行為既然是市場化的行為，就一定存在風險和不確定性。穩定、高額的投資回報屆時是否如約兌現等是投資者面臨的首要風險。風險不僅來自于開發商等相關主體商業信譽（是否誠信履約），還來自于社會環境、市場競爭、政策變更及經濟發展等多方面因素的影響。但如果沒有該項承諾，其廣告作用甚微，甚至于無人問津。

　　無論如何，這種關于高投資回報率的承諾是違反法律規定的。我國1997年2月1日施行的《房地產廣告發布暫行規定》第16條明確規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”《房地產廣告發布暫行規定》第3條還規定：“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。”

　　開發商不履行承諾消費者可要求加倍賠償

　　含有虛假、夸大宣傳內容的房地產廣告包括向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現的各種價格優惠、服務標準、環境及配套設施、物業管理，包括未能按照規定的要求明示價格、面積；同時也包括廣告中含有房地產升值或投資回報承諾內容。因為開發商的經營行為是市場化的行為，存在一定的風險和不確定性。開發商在諸多不確定因素存在的情況下，允諾的高投資回報率，具有虛假廣告的嫌疑，這些廣告足以誤導投資者的購買選擇。

　　依據《消費者權益保護法》第49條規定，經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。

　　房產廣告亂吹，要面臨雙倍賠償，部分省市地方條例已經有所規定，如2001年開始實施的《福建省房屋消費者權益保護條例》第15條規定，經營者將違法建設的房屋銷售給不知情的消費者、故意隱瞞房屋權利受限的情況誘使消費者購買、以虛假承諾誘騙消費者簽訂購房合同等欺詐消費者的行為，消費者有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷合同，并可以要求經營者加倍賠償損失。

　　實現“反租”開發商便可套現出局

　　售后反租，即反租銷售，是指房地產開發企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。售后反租的銷售方式含有融資和變相融資，今年5月22日，國家建設部發出風險警告，稱售后反租風險涉嫌違法，禁止開發商以售后反租方式銷售未竣工商品房，明確該營銷模式的違法性質。

　　有的商場采取將若干年限內的反租租金部分或全部在業主購買商鋪的款項中沖減。實際的經營過程中，往往項目銷售完成后，發展商便已經脫離出局，改由承租商在反租的年限內對商場進行經營。一旦發展商完成該商業項目的銷售，實際上，開發商便已經可以套現出局。而將巨大的租金成本轉嫁給承租商。(來源: 深圳晚報)