業(yè)主在買房時，就必須給房子支付一筆“養(yǎng)老金”，這筆住宅專項維修資金用于將來房屋的維修。然而，當不少小區(qū)需要拿這筆錢給房子“養(yǎng)老”時，業(yè)主們卻遭遇了有錢難取的尷尬。截止到今年2月底，北京共收住宅專項維修資金188億元，但只有158個小區(qū)使用了3073萬元的住宅專項維修資金。

　　近日，記者走訪了朝陽、海淀、崇文的部分小區(qū)，對住宅維修專項資金的劃轉與使用情況進行了調查。

　　劃轉維修金三年未果

　　朝陽區(qū)迎曦園于2002年4月交房，業(yè)主入住至今已有7年多。2006年，迎曦園業(yè)主委員會開始申請劃轉維修資金，但至今仍未劃轉成功。

　　2006年，小區(qū)業(yè)委會得知可以申請劃轉維修資金，便開始向市住建委遞交申請。同時，業(yè)委會召開業(yè)主大會，通過決議，指定光大銀行為開戶行，開設業(yè)委會的賬戶，并且還派專人核對了維修資金的賬戶，了解各項明細。此后，業(yè)委會主任王孝英多次前往市住建委等相關部門，詢問劃轉事宜，但一直沒有得到準確回復。

　　從去年底開始，小區(qū)的電梯故障不斷，飲用水設備也需要改造。改造水泵、維修電梯，業(yè)主委員會首先想到的是動用維修資金。根據規(guī)定，北京市所有商品住宅專項維修資金，委托光大銀行代管。如果動用維修資金，各小區(qū)業(yè)委會可以向北京市物業(yè)服務指導中心提出申請，經批準后，將資金劃轉到小區(qū)業(yè)委會專門的賬戶內。

　　業(yè)委會主任王孝英說，市里有劃轉的政策，并將審批權限下放到區(qū)里，但是區(qū)里的劃轉辦法沒有細則，所以維修資金劃轉不了。這樣，小區(qū)的維修項目目前無法展開，只能等待。

　　王孝英說，如果年底還無法劃轉維修資金，衛(wèi)生局就不負責驗水質，這一點讓業(yè)主們非常擔心。不僅如此，她認為經業(yè)主大會決議后，如果能將維修資金用于投資，業(yè)主會獲得更大的收益。

　　維修金一年利息61萬

　　海淀區(qū)太月園于1999年交房，共有1930戶居民。2006年9月，小區(qū)業(yè)委會開始向市建委申請劃轉住宅專項維修資金。按照市建委規(guī)定的申請程序，業(yè)委會經過5個多月的努力，終于在2007年2月成功劃轉了維修資金，業(yè)主開始自主管理維修資金。

　　業(yè)委會主任王嘉吾介紹，申請過程中最難的就是逐戶核對維修資金的賬單。王主任十分熟悉小區(qū)各戶的情況，再加上財務總監(jiān)出身，她用了一個多月時間完成小區(qū)的對賬工作。之后，她將所有賬目制作成棋盤式明細賬，這樣各戶繳納維修資金的情況就一目了然了。

　　2007年11月，業(yè)委會將1600萬的維修資金存到了光大銀行的專用賬戶上。一年后，1600萬變成了1661萬9千200元，其中61萬9千200元就是1600萬本金的利息。王主任說，劃撥之前沒想到維修資金居然能有這么高的收益。

　　王主任說，他們能得到這些利息是幸運的。因為從2007年1月開始，北京市的住宅專項維修資金開始按照3%的利率計息。而此前的10多年，這項資金，一直是按0.72%計息的。目前，除了用于小區(qū)公共設施的維修外，其余的資金仍存在專門設立的賬戶中。

　　業(yè)委會代征業(yè)主意見

　　崇文區(qū)東花市北里小區(qū)業(yè)委會于2007年成立，并建立了賬戶，業(yè)委會將小區(qū)內的商品房公共維修基金申請劃撥到賬戶上，資金主要用于小區(qū)內公共設施的大型維修工作。

　　所有商品房的維修都是由物業(yè)負責，除去日常的公共設施維護是從物業(yè)費中出，大修項目物業(yè)需要向業(yè)委會申請，征得三分之二業(yè)主同意后，物業(yè)才能夠使用公共維修基金，由業(yè)委會代表業(yè)主，對維修施工進行監(jiān)督。據物業(yè)經理朱先生介紹，業(yè)委會的工作大都是由物業(yè)代替完成，比如需要維修時，挨家挨戶去敲門征詢業(yè)主意見，通過后再去向業(yè)委會申請公共維修基金。“有的時候碰上急需維修的，都是物業(yè)先墊付邊征集業(yè)主意見邊維修，業(yè)主們都挺支持的，事后再找業(yè)委會補回維修費”。

　　去年年底到現(xiàn)在，業(yè)委會換屆改選工作一直在進行之中，所以業(yè)委會管理處于真空狀態(tài)。朱經理說，“目前公共設施維修所使用的費用都是由物業(yè)墊付的，但是物業(yè)的服務業(yè)主認可，業(yè)委會換屆結束錢都會補上的”。

　　朱經理介紹說，在東花市北里小區(qū)，仍有許多房子屬于過去的單位分房，當初沒有公共維修金這一說法，房子的維修金都在各產權單位，不歸業(yè)委會管理。但是公共設施需要大修時，產權單位依然要求物業(yè)征詢業(yè)主們的意見，這樣沒有業(yè)委會的配合，工作會很難做。“去年有房子漏水，需要重做防水，業(yè)主意見征詢了半年的時間，只有不到一半的業(yè)主同意，所以物業(yè)只能拿出日常維護的錢來進行局部修繕”。

　　朱經理稱，目前業(yè)委會賬戶中能夠利用起來的錢只有百分之二到三，只是做些維修工作用，根本談不上利用。

　　現(xiàn)狀：

　　存錢容易取錢難

　　近日，有媒體報道，截止到今年2月底，北京共收住宅專項維修資金188億元，但只有158個小區(qū)使用了3073萬元的住宅專項維修資金。當初買房時，業(yè)主們存錢容易，可等到需要用錢的時候，劃轉資金卻比登天還難。

　　問題一　劃轉辦法缺乏實施細則

　　據市住建委工作人員介紹，目前，本市各區(qū)縣進行住宅維修專項資金劃轉均參考由建設部出臺的住宅專項維修資金管理辦法。但記者了解到，在具體實施過程中，不少小區(qū)都遇到了有政策沒細則的麻煩。由于缺少劃轉資金的具體辦法，業(yè)主們只能一等再等。

　　問題二　業(yè)委會不成立維修金難劃轉

　　一些業(yè)委會申請劃撥但未獲批準的原因是多方面的，太月園小區(qū)業(yè)委會王主任認為，其中重要原因是小區(qū)的維修資金賬目不清，業(yè)委會應邀請專業(yè)財務人員來完成對賬工作。

　　此外，記者了解到，在出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主委員會之前，北京市商品住宅專項維修資金全部由市住建委代管。因此，作為劃轉資金的重要中介，不少小區(qū)的業(yè)委會長期無法正式成立、業(yè)委會換屆改選都是影響住宅維修專項基金劃轉的主要因素。

　　管理：

　　儲蓄比投資“靠譜”

　　在走訪中，迎曦園業(yè)委會主任向記者透露，如果能成功劃轉維修資金，希望能通過投資，獲得更大的收益。“利滾利”的想法聽起來確實很不錯，但在已成功劃轉了這筆錢的小區(qū)里，大多數業(yè)委會還是采取了相對穩(wěn)妥的儲蓄管理的辦法，海淀太月園業(yè)委會王主任表示，由于各項投資均需經業(yè)主大會決議通過，其間可能會延誤投資時機，所以將維修資金存放在銀行賬戶里是比較穩(wěn)健的選擇。

　　律師說法：

　　業(yè)委會自主管理便于支取

　　房地產律師秦兵說，公共維修基金是由業(yè)主在購買房屋時繳納，預作未來房屋維修之用。因此，這筆錢的初始產權歸屬十分清楚：它屬于業(yè)主，更準確地說，屬于同一個物業(yè)、或者小區(qū)的全體業(yè)主共同所有。作為房屋的“養(yǎng)老金”，這筆錢對小區(qū)設施的維護至關重要，尤其是高層建筑，電梯等設施的養(yǎng)護都要靠這筆錢來維持。因此，在需要時能及時使用是業(yè)委會自主管理這筆錢最大的好處，想要成功劃轉，就要成立強有力的業(yè)委會來進行運作。尚未成立業(yè)委會的小區(qū)如果有使用需要，可以全小區(qū)、全樓居民或居民代表去房管局協(xié)商。如果小區(qū)業(yè)委會依照程序卻一直無法成功劃轉維修資金，可通過集團訴訟的方式爭取權利。

　　鏈接：

　　公有住房的售后維修資金劃轉參照《住宅專項維修資金管理辦法》和《關于發(fā)布北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）的通告》。在業(yè)委會成立前，公有住房售后維修資金原則上不得使用。業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會決議，由業(yè)委會在銀行開立賬戶，存儲公有住房售后維修資金。業(yè)委會開戶后，向代管的北京市住房資金管理中心提出申請并簽訂移交協(xié)議，北京市住房資金管理中心將業(yè)委會所轄范圍內公有住房售后維修資金劃轉到業(yè)委會賬戶。

　　公有住房售后維修資金業(yè)委會成立前原則上不用（記者吳旖旎 鄧杭 實習記者李川）