金融危機(jī)還未遠(yuǎn)去，北京、上海的房價就已大幅回升。這種高房價是否合理？房地產(chǎn)行業(yè)是否存在驚人的暴利？如何才能讓高房價回歸正常水平？房地產(chǎn)質(zhì)量事故頻發(fā)原因何在……
面對謎一般的房地產(chǎn)行業(yè)，不少人都在尋求這些問題的答案。眾說紛紜，莫衷一是。帶著這些問題，記者采訪了來大連參加夏季達(dá)沃斯年會的北京中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波。這位曾經(jīng)夢想成為流浪詩人的地產(chǎn)商對社會普遍存在的這些疑問做了正面回應(yīng)。
房價為何居高不下？
“房價這么高肯定不正常，當(dāng)前北京、上海等地房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般人的購買力。”黃怒波說，“現(xiàn)在有人動不動說京、滬房價要與東京、紐約看齊，但我們畢竟是發(fā)展中國家，老百姓的收入還很低。”
那么北京等大城市房價為何能居高不下？黃怒波解釋說，一是社會上存在通脹預(yù)期，不少人想購買資產(chǎn)保值增值；二是因為流動性過剩，企業(yè)尤其是國企手里“ 不差錢”；三是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，制造業(yè)缺乏投資機(jī)會；四是一些大企業(yè)，包括部分央企，沒有發(fā)揮好的帶頭作用，紛紛高價拿地，為房地產(chǎn)市場推波助瀾。
雖然高房價不是正常現(xiàn)象，但黃怒波不敢斷言房價會不會下跌。“中國地域差別太大，北京、上海很發(fā)達(dá)，對地產(chǎn)的投資性、投機(jī)性需求也比較多，房價高有它的理由。”黃怒波說。
從市場供求關(guān)系看，既然需求很大，那我們就應(yīng)該增加商品供給。“但問題是中國又是個缺地的國家，為保證中國糧食安全，18億畝耕地的紅線不能動。所以，迅速膨脹的城市人口和城市空間與必須死守的耕地紅線之間的矛盾，就給了城市房價以想象空間。”黃怒波據(jù)此認(rèn)為，從長期看，城市房價依然會呈上升趨勢。
房地產(chǎn)業(yè)是不是暴利行業(yè)？
對于高房價下的行業(yè)暴利，消費(fèi)者早有煩言。但是，卻很少有開發(fā)商愿意承認(rèn)其中存在暴利。
對于這個問題，黃怒波同樣很坦率地答復(fù)說：“房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然是個暴利行業(yè)，如果沒有暴利，為什么各類企業(yè)都來搞房地產(chǎn)？哪個地方羊最多，那個地方的草一定最好，這是很簡單的市場規(guī)則。”
房地產(chǎn)業(yè)的利潤究竟有多高呢？黃怒波說：“這得看你怎么計算。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在普遍實(shí)行預(yù)售制，比如，一個20億元的項目，自有資金有5億元就行了，其他可以通過預(yù)售來解決。如果以項目結(jié)束時總的投資額來計算，利潤率可能有15%到20%；但如果以自有資金計算，利潤率可能高達(dá)100%到200%。”
“如果房地產(chǎn)市場下行或者政策變動，開發(fā)商也要承擔(dān)很大的風(fēng)險。”黃怒波補(bǔ)充說，“由于最近幾年房價長期處于上升期，所以風(fēng)險沒有暴露出來。”
如何讓房價回歸正常水平？
高房價已成為北京、上海中低收入階層“生命中不能承受之重”。黃怒波認(rèn)為，如果任由高房價持續(xù)，會影響社會的和諧穩(wěn)定；政府有責(zé)任采取措施解決中低收入者的住房難問題。
黃怒波認(rèn)為，要解決高房價問題，地方政府就應(yīng)嚴(yán)格按照中央有關(guān)規(guī)定，對開發(fā)商的囤地行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。
雖然根據(jù)國土資源部的規(guī)定，囤地滿1年的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年的，可以無償收回土地使用權(quán)，但是，這一規(guī)定在現(xiàn)實(shí)中形同具文。“這主要是因為地方的‘賣地財政’政策使地方政府和開發(fā)商的利益具有一致性。”黃怒波解釋說。
查處囤地可以避免土地閑置，而要提高土地利用效率，黃怒波認(rèn)為，這還需要政府規(guī)劃部門改變觀念，鼓勵發(fā)展高容積率建筑。“中國人多地少，城市空間有限，我們必須向空間發(fā)展。但是現(xiàn)在一些大城市的規(guī)劃部門不但不鼓勵發(fā)展高層建筑，還限制高容積率，這顯然不合乎國情。”黃怒波說，“以北京為例，為了保護(hù)核心區(qū)的城區(qū)面貌，二環(huán)以內(nèi)可以限高，但三環(huán)以外就應(yīng)該鼓勵發(fā)展高層建筑，限制蓋低層住宅。”
為抑制房地產(chǎn)市場上的投資和投機(jī)需求，黃怒波建議盡快開征物業(yè)稅。“為避免加重低收入者的負(fù)擔(dān)，可以只對第二套房開征物業(yè)稅。同時，不同的房子應(yīng)該有不同的稅率，價格高的多繳稅，這樣比較公平。”黃怒波說。
房地產(chǎn)建筑質(zhì)量是否普遍存在問題？
今年6月，上海市蓮花河畔景苑小區(qū)一幢在建的13層樓房突然整體倒塌。繼上海“樓脆脆”之后，成都市校園春天小區(qū)出現(xiàn)“樓歪歪”——兩棟樓靠在一起成20度夾角；北京西三旗瑞旗家園出現(xiàn)“豆渣墻”……這一系列事件引發(fā)了社會上對樓房質(zhì)量的普遍關(guān)注。
是不是開發(fā)商對住房質(zhì)量普遍不太重視呢？對此，黃怒波說：“這幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展越來越完善，開發(fā)商也度過了赤手空拳學(xué)習(xí)的階段，我感覺絕大多數(shù)開發(fā)商對質(zhì)量還是抓得挺緊的，相關(guān)部門的監(jiān)控也很嚴(yán)密。總體看，我認(rèn)為房子是越蓋越好了，也越來越節(jié)能環(huán)保。一般來說，形成品牌的房地產(chǎn)企業(yè)蓋的房子都沒問題。 ”
但是質(zhì)量事故還是時有發(fā)生。黃怒波認(rèn)為，樓盤質(zhì)量出問題，往往是由于兩種原因：一是一些不知名的小企業(yè)通過各種關(guān)系拿到地，但由于技術(shù)力量有限，施工過程中出了問題；比如上海那個“樓脆脆”，樓倒了，但是結(jié)構(gòu)沒壞，說明建筑本身沒有問題，但他們對地基的處理沒做好。還有一種情況，就是一些處于相對壟斷地位的大國企，他們拿到項目和錢，自己根本不蓋樓，轉(zhuǎn)包好多道，最后質(zhì)量失控了。這兩種情況背后往往都有腐敗行為。
“現(xiàn)在因為很多制度都不完善，所以存在暴利空間，存在種種不太合理的現(xiàn)象。隨著社會的進(jìn)步，中國房地產(chǎn)業(yè)遲早要步入游戲規(guī)則更清晰、更規(guī)范的時代。真正想把企業(yè)做大的人，也應(yīng)該歡迎清晰、嚴(yán)格的游戲規(guī)則。”黃怒波說。