開發商拿地后，不得申請調整幼兒園、學校等公共配套；住宅公建配套項目和開發商建設的道路，要在第一期房子預售前就規劃驗收；多高層住宅底層，除了騎樓等特殊建筑，應盡量架空不做商業用途……昨日，廣州市規劃局公布《關于完善建設工程規劃管理若干問題的規定》(下簡稱《規定》)，進行市民意見征求。《規定》對辦理房產證易出現的扯皮問題都進行了細化規范，分小區綠化、道路建設、建筑面積超標等細項進行明確。

　　看點1.開發商拿地后一般不得調整規劃

　　目前，在公開市場上出讓的土地，都有單獨的規劃條件要求。但開發商拿地后，有時會出現加多層數、增加房子密度，不按規劃配套幼兒園、小學等不規范行為，使小區等出現“貨不對板”。

　　對此，《規定》要求，凡通過公開出讓方式取得的土地，開發商不得直接向城鄉規劃主管部門申請調整規劃條件中確定的建設用地性質、建設用地使用強度和公共配套設施的規劃要求。如確需調整，應在退回土地后，由土地出讓部門向城鄉規劃主管部門按程序提申請，城鄉規劃主管部門依法審批。

　　在《規定》實施之前，位于文物保護、風景名勝、機場、微波通訊等城市規劃高度控制地區以外的公開出讓土地，如確需調整規劃條件中的建筑高度的，可向城鄉規劃主管部門提出申請，城鄉規劃主管部門結合建筑間距、容積率、建筑密度和城市規劃要求，依法進行審批。

　　看點2.首期房子預售前配套要建好

　　《規定》表示，單幢以及塔樓或裙樓連體的建筑工程不得分期申領《建設工程規劃許可證》。居住區(或小區、組團)修建性詳細規劃用地范圍內，所有獨立用地的公建配套項目以及由開發單位建設的道路等市政公用設施項目，應早于或與居住區(或小區、組團)第一期工程同時申領《建設工程規劃許可證》，并在第一期房屋預售前實施建設和完成規劃驗收手續。

　　在第一期工程建設時，開發單位應對由政府建設的道路預留路基，并于現場作出永久性明顯標識，道路位置不得建設任何建筑物。

　　看點3.已預售小區的會所禁改成經營房

　　近年來，不少小區業主糾紛在于，在購房時明明說是會所等用途的配套，在售房后往往變成餐館等經營性用途，造成擾民。此次《規定》針對這個矛盾指出，經依法審定的修建性詳細規劃及《建設工程規劃許可證》，原則上不得修改。

　　已預售或者銷售的房地產開發項目申請修改修建性詳細規劃、建設工程設計方案總平面圖或者建設工程規劃許可證的，應當先行停止房屋預售、銷售，并向原審批的城鄉規劃主管部門提出申請。

　　已預售或者銷售的房地產開發項目，不得將配套公建、會所、停車場庫等非經營性用房調整為經營性用房。修改修建性詳細規劃、建設工程設計方案總平面圖或者建設工程規劃許可證的次數分別不得超過3次，每次審批的時限相應延長5～10個工作日。

　　看點4.住宅底層要盡量架空不做商用

　　《規定》要求，小區應沿路建設綠化帶。建筑紅線退讓道路紅線范圍內應建設不少于2～3米寬的綠化帶，且綠化區域不少于退讓范圍的2/3。規劃布局的集中綠地應有面向城市道路或公共空間的開放面。應盡可能利用邊角和零星用地建街頭綠地。

　　另外，住宅建筑下部原則不得設置商業功能，多高層住宅底層盡量架空。但有兩種情況除外：確實為隔絕干道噪音干擾和安置必要的公共服務設施所需，且更有利于改善居住環境的住宅；為保持歷史舊城核心區商住混合的商業街巷特征，沿街設底層為商業、上部為居住功能的騎樓式住宅。