商業(yè)地產(chǎn)將占據(jù)更多市場(chǎng)份額

　　“無論政策是否打壓住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)在最近十年都是一個(gè)發(fā)展的高峰期。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說。她認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程加快，商業(yè)地產(chǎn)的比重也會(huì)有所增加。

　　分類型來看，徐楓認(rèn)為在寫字樓方面，在北京、上海等城市，1000-2000平方米的寫字樓比較受歡迎，廣州、深圳及東南沿海城市，300-500平方米的寫字樓更受青睞，這與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)類型有很大關(guān)系。而商鋪方面，市場(chǎng)可能更歡迎街鋪、專業(yè)市場(chǎng)和shop-pingm all等物業(yè)形態(tài)。

　　令投資客鼓舞的傳聞是R E IT S(房地產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)有可能于近日啟動(dòng)，為構(gòu)建多元化的民間資本投資渠道，合理引導(dǎo)社會(huì)資金投入房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域提供一個(gè)平臺(tái)。

　　“長(zhǎng)期以來，活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的游資少有出路。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采 訪 時(shí) 說 。她 建 議 ，進(jìn) 一 步 推 動(dòng)R E IT S的相關(guān)試點(diǎn)工作便是一個(gè)值得探索的途徑。

　　所謂R EIT S，是一種集體投資計(jì)劃，通常在證交所上市，它是將投資者的資金匯集起來，投資于一項(xiàng)或多項(xiàng)房地產(chǎn)。德勤的一份針對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)投資研究報(bào)告稱，R EIT S既可增強(qiáng)房地產(chǎn)商的融資渠道和資金流動(dòng)性，又可拓寬房地產(chǎn)投資渠道，對(duì)散戶投資者而言，除了可讓他們?cè)诜康禺a(chǎn)投資中分得一杯羹外，R EIT S的股份或單位可在證券交易所自由買賣，因此散戶投資者很容易就能退出投資，而相關(guān)房地產(chǎn)不會(huì)受到任何影響。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然開閘后的一段時(shí)間內(nèi)REITS只面向資金雄厚的大企業(yè)和機(jī)構(gòu)，但隨著相關(guān)法律法規(guī)的完善，大量分散的民間資本最終將有望通過REITS集中起來投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　“房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中依然扮演著重要角色，所以政府不會(huì)輕易讓房地產(chǎn)業(yè)陷入全面蕭條，在住宅市場(chǎng)遭到打壓的情況下，商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說。

　　不過，他同時(shí)指出，商業(yè)地產(chǎn)不可能在樓市調(diào)整階段走出獨(dú)立的行情，在目前的現(xiàn)況下，必定也會(huì)隨之出現(xiàn)調(diào)整，但是其調(diào)整的幅度將弱于住宅市場(chǎng)，如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的改變的話，那么商業(yè)地產(chǎn)的稅費(fèi)等方面需出現(xiàn)有利因素。

　　潛在投資風(fēng)險(xiǎn)需警惕

　　北京某商業(yè)地產(chǎn)中介的一位工作人員表示，現(xiàn)在已經(jīng)越來越多的客戶咨詢商鋪，幾個(gè)人合資購買商鋪的現(xiàn)象也逐漸增多“他們會(huì)經(jīng)常打電話過來問是不是有新的投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，值不值得什么的”。

　　雖然投資商業(yè)地產(chǎn)的前景一片明朗，但對(duì)于個(gè)人投資者而言，還是需要對(duì)投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)有比較透徹的了解。業(yè)內(nèi)專家提醒，如果想通過投資商業(yè)地產(chǎn)獲得良好收益還需邁過資金、租金收益率、相關(guān)稅費(fèi)政策熟悉程度等幾道門檻。

　　“市中心的可售型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目普遍較少，而其分開銷售的話必將影響到其經(jīng)營(yíng)和未來租金升值空間，大型甲級(jí)寫字樓也有相類似的情況，分開銷售對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶吸引力就差了。因此需要大量資金的介入，這可能是炒樓的投機(jī)者不能承受的。”陸騎麟表示，同時(shí)，外圍區(qū)域的商業(yè)客流相對(duì)局限，需要時(shí)間培養(yǎng)，投資收益時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，而對(duì)于辦公而言租金上漲空間也相對(duì)有限。

　　不僅如此，杭州某知名房企資深人士進(jìn)一步表示，投資者投資商鋪和住宅的盈利模式不一樣，住宅投資這兩年基本上是靠差價(jià)賺錢，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式來自于租金，商業(yè)的購買者在決定是否購買時(shí)，投資價(jià)值是唯一的參考因素，租金收益率就是商業(yè)地產(chǎn)升值的緊箍咒和天花板。

　　他認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)需要更專業(yè)的知識(shí)和更精準(zhǔn)的眼光，很多住宅小區(qū)的底商至少5年內(nèi)看不到好的前景，無法產(chǎn)生好的收益，“浙江十年翻十倍的住宅項(xiàng)目到處都是，但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，十年翻十倍的是鳳毛麟角，收益好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也大多是主題商業(yè)地產(chǎn)”。

　　除了較高的持有成本之外，商業(yè)地產(chǎn)的交易成本也比住宅高，商業(yè)地產(chǎn)在出手時(shí)需要繳納比住宅高得多的稅費(fèi)，這就要求投資者一定要對(duì)相關(guān)稅費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)有較為清晰的了解。另有業(yè)內(nèi)人士建議，投資者應(yīng)多方考察開發(fā)商的實(shí)力，包括商業(yè)本身的規(guī)劃、未來前景狀況、后期運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等，切忌盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　本土開發(fā)商或面臨較大挑戰(zhàn)

　　根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告，房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)月余，主流住宅類房企紛紛將目光投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加快了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)動(dòng)作。

　　消息稱，龍湖將增持投資型商業(yè)物業(yè)，計(jì)劃在5至7年內(nèi)完成建設(shè)并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè)，將土地儲(chǔ)備中的投資性物業(yè)提升至15%，力爭(zhēng)每年租金的增長(zhǎng)保持20%-25%的水平。萬科商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將在三年內(nèi)積累到200萬平方米以上，其持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例也將達(dá)到2∶8。

　　上述報(bào)告認(rèn)為，后地產(chǎn)時(shí)代，開發(fā)商多有增投商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃，而在城市化越來越追求質(zhì)量的進(jìn)程中，擁有成熟穩(wěn)定的商業(yè)模式和良好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)將獲得更大空間。

　　不過，“就目前而言，雖然很多資金轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但開發(fā)資金所占比重比較小。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說。她認(rèn)為，商鋪、寫字樓等物業(yè)的開發(fā)難度遠(yuǎn)高于住宅，對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來說，尤其是那些以開發(fā)住宅為重心的開發(fā)商而言，即使住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響較大，但基本上還是會(huì)延續(xù)開發(fā)住宅這條路。

　　“大部分考慮進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，并不是因?yàn)榭春蒙虡I(yè)地產(chǎn)，而是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)相對(duì)而言更能抗周期一些，會(huì)在一定程度上平滑業(yè)績(jī)。”杭州知名房企資深人士透露，其所在公司很多商業(yè)項(xiàng)目都是在給住宅做配套，為的是能讓住宅賣個(gè)好價(jià)錢。

　　徐楓還認(rèn)為部分將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的上市房企，可能出于股票評(píng)級(jí)的需要。據(jù)介紹，香港相當(dāng)一部分房企都自持商業(yè)地產(chǎn)，原因除了豐富經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和分散風(fēng)險(xiǎn)外，便是在可持續(xù)發(fā)展方面獲得良好評(píng)級(jí)，從而有利于融資。

　　她提出，雖然商業(yè)地產(chǎn)在未來十年都具有良好的開發(fā)前景，但對(duì)于大部分開發(fā)商尤其是本土開發(fā)商而言還面臨資金、運(yùn)營(yíng)能力等多方面的挑戰(zhàn)。