“三年后您買的房子不會(huì)升值，或者您對(duì)房子不滿意，開(kāi)發(fā)商可以原價(jià)回購(gòu)；如果您的房子升值了，開(kāi)發(fā)商還可以為您代賣。”近日，本市某樓盤竟然打出了“買房送天津戶口，三年后可以回購(gòu)”的優(yōu)惠口號(hào)。在樓市低迷期，開(kāi)發(fā)商為何還敢承諾“三年回購(gòu)”？是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了樓市還會(huì)大漲？是在調(diào)控期做出的“最后掙扎”？業(yè)內(nèi)人士分析，隨著樓市調(diào)控作用的不斷顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商回籠資金的壓力越來(lái)越大，“保值回購(gòu)”的促銷絕招暴露出了開(kāi)發(fā)商的資金短板。律師提醒，沒(méi)有真正的“零風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房”，購(gòu)買“回購(gòu)”房應(yīng)當(dāng)心三大風(fēng)險(xiǎn)。

　　房?jī)r(jià)下跌開(kāi)發(fā)商埋單

　　藍(lán)印戶口相當(dāng)于白送

　　端午節(jié)期間，家住山西太原的楊先生特意來(lái)到天津選房。楊先生的孩子今年上初二，在太原某中學(xué)上初中。為了能讓孩子接受更好的教育，考上更理想的大學(xué)，楊先生很早便有了在津置業(yè)的打算。

　　據(jù)了解，楊先生看中的房子位于寶坻區(qū)津薊高速公路附近，目前該樓盤的戶型從50多平方米至130多平方米不等，均價(jià)大約5800—5900元/平方米，購(gòu)買40萬(wàn)元以上的房源即可辦理天津藍(lán)印戶口。“戶型、價(jià)格都不是該樓盤最吸引人的賣點(diǎn)，賣點(diǎn)在于‘三年回購(gòu)’活動(dòng)，也就是說(shuō)現(xiàn)在買房可辦理天津的藍(lán)印戶口，如果三年后房?jī)r(jià)下跌，不想要這個(gè)房子，開(kāi)發(fā)商可以按原價(jià)回購(gòu)。這樣不僅可以在這里免費(fèi)居住三年，而且藍(lán)印戶口也相當(dāng)于白送。”楊先生表示，對(duì)于想買房落戶、參加天津考試的外地人來(lái)說(shuō)，這種促銷方式非常吸引人。

　　白紙黑字保證承諾

　　三年后可回購(gòu)代賣

　　楊先生所講的“房?jī)r(jià)下跌開(kāi)發(fā)商埋單，藍(lán)印戶口相當(dāng)于白送”是否真實(shí)呢？依照楊先生提供的信息，記者找到了位于寶坻區(qū)的這家樓盤。其銷售主任李經(jīng)理表示，開(kāi)發(fā)商對(duì)于購(gòu)房者的“三年回購(gòu)”承諾不是口頭承諾，而是會(huì)“白紙黑字予以確認(rèn)”，簽訂相關(guān)協(xié)議保證這個(gè)承諾。

　　至于具體承諾方面，李經(jīng)理表示，如果三年后，購(gòu)房者所購(gòu)房屋不漲價(jià)，開(kāi)發(fā)商可以按照原價(jià)回購(gòu)房屋；如果房子漲價(jià)了，開(kāi)發(fā)商可以幫助購(gòu)房者以當(dāng)時(shí)市價(jià)代賣。“例如合同中明確了回購(gòu)時(shí)間為購(gòu)房者‘交付房款滿三年后’，購(gòu)房者須提前向開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)將原購(gòu)房款打給購(gòu)房者；如果三年后房子升值了，購(gòu)房者覺(jué)得‘賣’給開(kāi)發(fā)商不合適，開(kāi)發(fā)商也可以根據(jù)當(dāng)時(shí)市值對(duì)房子予以代賣，但是代賣周期不好承諾。”

　　“購(gòu)買我們房子的客戶很多是為了獲取藍(lán)印戶口的外地人，對(duì)于他們而言買房能夠落戶，可以讓孩子接受天津的優(yōu)質(zhì)教育、幾年后參加天津高考，三年之后開(kāi)發(fā)商可以按原價(jià)回購(gòu)房屋，也可以代賣，相當(dāng)于白送戶口，是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資。”李經(jīng)理告訴記者，“三年回購(gòu)”的促銷方式收到了很好的效果，端午節(jié)期間銷售情況非常好，目前余房已經(jīng)不多了，購(gòu)房者選擇空間已不大。

　　【業(yè)內(nèi)】

　　“三年回購(gòu)”暴露資金短板

　　“這樣的承諾促銷方式不是任何企業(yè)都能隨便做到的，這既要求公司實(shí)力較高，也要求對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)有較大信心。”在縱橫地產(chǎn)總經(jīng)理張良看來(lái)，到目前為止，“光明正大”推出“保值回購(gòu)”的開(kāi)發(fā)商都是有著一定市場(chǎng)口碑與實(shí)力的大企業(yè)；而一些小型開(kāi)發(fā)商也跟風(fēng)推出，其目的就是為了盡快回籠資金而做出的促銷噱頭，幾年后究竟能否履行承諾還要看市場(chǎng)走勢(shì)。“作為一種營(yíng)銷行為，我們?cè)谧觥�保值回�?gòu)’這類促銷方式前很慎重。”張良坦言。

　　天津理工大學(xué)管理學(xué)院教授潘永明認(rèn)為，這種促銷方式效果可能并不大，開(kāi)發(fā)商在給購(gòu)房者信心的同時(shí)，反而暴露出對(duì)自身資金鏈的自信不足，在目前市場(chǎng)情況下推廣的可能性并不大。

　　【律師】

　　沒(méi)有免費(fèi)午餐防范三大風(fēng)險(xiǎn)

　　中倫文德律師事務(wù)所天津分所馬暉律師認(rèn)為，沒(méi)有真正的“零風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房”。在與開(kāi)發(fā)商簽訂回購(gòu)協(xié)議的同時(shí)，應(yīng)該特別防范三大風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，如果開(kāi)發(fā)商屆時(shí)沒(méi)有償還能力，資不抵債、破產(chǎn)了，即使合同有法律效用，購(gòu)房者又找誰(shuí)來(lái)為其回購(gòu)呢？如果合同中有第三方擔(dān)保人，則要弄清楚作為擔(dān)保人的一方是否是空殼公司，有沒(méi)有實(shí)力與能力承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。因此，關(guān)注此類合同的關(guān)鍵，除了是否具備法律效果外，還應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注合約對(duì)方履行合約的能力。對(duì)于沒(méi)有履行承諾能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)的此類活動(dòng)則要認(rèn)清實(shí)質(zhì)、予以拒絕。

　　其次，像確保房屋主體結(jié)構(gòu)未被破壞、房屋已全額付款、不存在房屋債權(quán)關(guān)系都是購(gòu)房者需要注意的，一旦任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能使現(xiàn)在的合同約定屆時(shí)不能實(shí)現(xiàn)。因而，對(duì)于購(gòu)房者而言，如果要參與“保值回購(gòu)”活動(dòng)，不僅要考察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是否具備承擔(dān)回購(gòu)資金的實(shí)力，也要詳細(xì)了解回購(gòu)相關(guān)合同約定細(xì)節(jié)。