當前，二手房在整個房產交易市場中占據的份額越來越大，消費者通過中介購房已經成為一種有效并且常見的選擇，然而當前，中介市場良莠不齊，一些“居心不良”的中介商想盡各種方法欺騙買賣雙方，讓很多消費者望而卻步。

　　“意向金”竟成中介費

       今年6月，在北京打拼多年的魏先生打算買一套二手房以備結婚之用。為了方便，魏先生通過公司附近的一家中介公司看房。

　　在魏先生向中介說明購買意向后的第二天，該中介便介紹了位于朝陽區望京的一套房子，房東開價182萬。魏先生看過房子后，覺得挺滿意，于是讓中介幫忙找房東砍價。中介提出，要談價格就得先交5000元意向金，如果談不攏，意向金可以退還。魏先生覺得，既然談不攏可以退，那先交5000元也沒問題。于是，他很痛快地交了錢，并和中介簽了協議。

　　后來，由于公司周轉問題，魏先生決定房子暫時不買了。沒想到，當魏先生將自己的決定告訴中介，并要求其退還先前交付的5000元意向金時，卻被中介告知，意向金轉為中介費，無法退還。

　　“中介只帶我們看了一次房，其他服務我都沒享受到，怎么就要收中介費？”

　　魏先生認為，中介的做法很不合理。

　　近日，記者走訪了多家房產中介公司發現，收取“意向金”的做法在行業內很常見。“收取意向金其實是向房東表示誠意，這樣談價比較容易些。”一位中介人員稱，買主交了意向金就表示有優先購買的權利。而另一家中介公司的人員則坦言，讓買主交意向金，更多的是擔心“跑單”。那么，“意向金”會不會轉為“中介費”？這位中介人員表示，正規的中介公司并不會出現這樣的問題。

　　記者通過采訪相關人士得知，其實法律上并沒有“意向金”這一概念。購房者需要提前支付的款項一個是定金，另外一個是預付款，定金對買賣雙方有懲誡和約束作用；而預付款是買東西提前支付的，不買應該退還。中介所謂的“意向金”，其意思表達并不明確，如果要將“意向金”轉為“中介費”，那必須征得買房人的同意，否則就應該退還。

　　購買二手房的三大“陷阱”

　　陷阱一：賣方惡意違約，買方還得支付中介費。

　　北京消費者王先生通過鏈家公司與賣房人李某簽訂了一份房屋買賣合同，約定王某以每平方米9000元價格購買一套方莊地區的房子，王先生為此交納了2萬元定金。但定金交納后，王先生再也無法與李某聯系上。

　　之后，鏈家公司告知王先生，稱李某又以每平方米13000元的價格將房子賣給了他人，并給對方辦理了產權過戶登記。當王先生覺得上當受騙準備與鏈家討個說法時，卻接到法院的傳票。鏈家公司將王某告上法庭，要求王某給付居間費12萬元。后法院判決王某給付鏈家公司12萬元。

　　在房屋買賣市場中，購房人一般不掌握房源信息，賣房人不掌握購房信息。因此，大多數的買賣雙方選擇通過房屋中介公司居間來完成房屋買賣。

　　中介公司要求買房人與其簽訂居間合同，這種合同均為中介公司單方提供的格式合同，合同一般約定由買房人支付中介公司居間費用。

　　根據我國合同法的規定，買賣合同與居間合同是相互獨立的，買賣合同是否履行不影響居間合同的效力。

　　因此，當賣房人違約不履行買賣合同時，中介公司不僅不履行原有的承諾，且仍要向購房人索要相應的居間費用。

　　如雙方發生糾紛訴訟至法院，買房人一般會敗訴。

　　房子買不到還得出居間費用，買房人常常成為居間合同的受害人。

　　陷阱二：“一房二賣”買方目的落空。

　　房屋出賣方與買房人訂立房屋買賣合同后，由于房價上漲較快，與原來出賣價格相比，二者間的差價有時多達幾十萬元。在巨大利益的誘惑下，賣房人往往選擇違約不履行原合同，而將其房屋賣給出價較高的第三方，并給新購房人辦理了房屋過戶手續，形成“一房二賣”甚至“一房多賣”的現象。

　　根據相關法律法規，當賣房人將房屋產權過戶給第三方后，原買房人無法再獲得該房屋的所有權，即使買房人已交納了購房定金或全部房款，也只能選擇追究賣房人的合同違約責任，要求退還購房款。這勢必給買房人造成重大的財產損失。

　　陷阱三：簽《傭金確認書》中介逃責任。

　　房屋中介公司在與買房人簽訂居間合同時，同時會要求買房人簽訂一份《傭金確認書》。《傭金確認書》的內容一般為：“買房人應于簽字之日起給付中介公司傭金”。

　　在法律上，居間合同中的“傭金”就是指“居間費用”。簽訂《傭金確認書》，表明買房人認可中介公司已完成了居間合同中約定的所有居間義務。

　　因對法律概念不熟悉，且基于對中介公司的一種信任，買房人一般沒有認真考慮就簽字了。一旦日后賣房人出現違約，中介公司會以此為由，逃脫其應承擔的責任。

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　　8招破解中介買房陷阱

       事實證明，魏先生和王先生的遭遇并不是個案。記者調查發現，通過中介購房的消費者大多數為首次置業，并沒有跟中介打交道的經驗。那么，消費者在通過中介購房時要注意哪些問題、提防什么樣的陷阱，從而維護自身的合法利益呢？這就需要購房者了解中介的陷阱，見招拆招了。

　　首先，查明真實情況。

　　二手房買賣雙方一般并不相識，所以面對可能的詐騙，就要查明對方的身份及房產的真實信息。最可靠的辦法是憑身份證去房產交易中心查詢房屋的真實信息，查看中介門店的營業執照，從而了解中介公司的資質。到房產交易中心查詢時，要付30元的費用，除了查看房屋狀況及產權人信息，同時別忽略了土地狀況、房地產他項狀況、房地產權利限制狀況等信息，這樣就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭貸款買的房子，貸款額多少等等。這樣就不大可能因為受騙上當，買了被抵押的房子，錢房兩空。對于中介公司，可以索要營業執照的復印件。

　　其次，留心付款方式。

　　在房產買賣過程中，付款方式是容易引起爭議的條款之一，因此，在簽定時應盡可能的對付款方式、首付款日期、尾款數額等做具體的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現金，雙方在銀行實現交付，一方取出現金，直接存入對方的賬戶。與此同時，一定要選擇安全的付款方式。

　　特別提醒的是有關購房意向金的支付，一般情況下，買家在支付了意向金兩天之后，如果賣家同意出售，那么意向金將自動轉為購房定金，此時一般情況下定金是不予退還的，所以建議消費者在支付購房意向金時要三思。

　　如果買賣的房子有貸款，那么在付款時更要特別留意，一般應由賣方提前還款解除貸款，如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付首付款共同還款，這時買賣雙方需同時到貸款銀行，以免自己支付的首付款被移作他用。

　　第三，確定交房時間。

　　如果達成買賣意向，關于交房時間應當在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過程中，經常會出現因為沒有在合同中注明交房時間而引發糾紛的，比如到了約定時間，賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買房又因沒有在合同中做相關的說明，買方只能吃“啞巴虧”。

　　因此，在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按時交房。

　　第四，別讓戶口困擾你。

　　買方在核實房產情況的同時，別忘記了房屋連帶的戶口關系，賣方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時遷出。

　　之前經常會出現類似的情況，諸如賣方在售出房屋之后沒有將家人的戶口同時簽出，而導致買方無法將戶口遷入。該約定可在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進行注明。同交房時間的約定一樣，一般情況下，賣家可以預留一筆錢，在交房時確認了戶口情況之后再支付給賣家，這筆錢的數額一般是房屋總價的1%左右。

　　第五，當心維修基金被中介“黑吃”。

　　很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金，中介往往利用這個“缺口”吃進維修基金，如此的情況經常以以下的方式發生：中介告訴賣方二手房維修基金已經所剩無幾，一般情況下都是送給買方，而中介在對付買方時則稱賣方沒有將維修基金“送”給你，買方要自己重新辦理維修基金，這樣以來維修基金就進了中介的口袋。買賣雙方需當面進行了解，如果是將維修基金贈予買家，雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進行約定。一般情況下，房屋交接時，買賣雙方需共同到相應的物業管理公司，針對維修基金的賬戶余額，進行資金交割，戶名的變更。

　　第六，先小人，后君子。

　　房產中介一般都預備了重復使用的格式合同，這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益，卻很可能包括了對買方不利的霸王條款，所以當簽訂這些合同時一定要認真閱讀條款，不要因為不好意思耽誤中介工作人員的時間而草草簽字，對于明顯不利于自己的如“不論交易是否成功，均應當支付中介費用”的條款應特別注意。

　　同時，交出房產證或是買房款，一定要求對方出具收條。此外，購房者需要注意的是，如中介未促成交易索要一定的費用是合理的。《合同法》第427條規定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。

　　第七，傭金如何支付。

　　簽訂了合同，買賣雙方就要尊重中介機構的中介服務，并誠信支付居間費用。《合同法》426條規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。……因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔”。如果買賣雙方通過中介提供的信息取得聯系，私下交易，企圖省去中介費用，不僅不容易達到目的，還有可能承擔額外的違約責任。賣方也應當如實向中介及買方告知房產的真實情況。

　　有關傭金支付，一定要看清楚合同是如何約定的：是買方支付中介費用，還是賣方支付，或是雙方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介費用還是分階段，是何時支付費用。上海市的相關規定是，買賣雙方需支付房屋總價的2%給中介作為傭金，買賣雙方一般各占半。

　　第八，保留證據。

　　交易過程中與對方及中介機構來往的書面材料，如合同、收條、身份證及房產證等證件的復印件，都要注意妥善保存，以免以后有糾紛時因為缺少相關的證據而處于不利地位。特別是中介或是對方的一些決定自己購買或是出售的口頭承諾，一定要堅持對方白紙黑字寫下來。如對方的交易事項是由委托人完成的，要保留委托書和證明委托人與受托人關系的文件。

　　《合同法》425條規定：“居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”，保留相關的證據就可以有力地保護自己的合法權益。

　　最后要提醒的是，房屋歸誰所有，以房產機關的登記為準。賣家的房產證在自己手里并不等于賣家失去了對房產的權利，完全可以通過掛失重新補辦。交易過程中消費者可通過相應的資金監管機構(如網上房地產資金監管、部分銀行的資金監管等)來約束房產交易，確保交易過程中資金、產權交割得到有效保證。