9月的東莞地王迭出，目前是拐點(diǎn)還是山腰爭論不休，買房的賣房的孰贏孰輸未定，但可以肯定的是，房產(chǎn)中介從中賺了不少。與此同時(shí)，深圳客、本地客鬧“退房”等糾紛飆升，部分中介被指“套路”深。

　　“業(yè)內(nèi)確實(shí)有一些 套路 。”阿成(應(yīng)要求化名)是個(gè)“擦邊”90后，個(gè)子不高，中等身材，即使在三伏天，都把襯衫一絲不茍地插進(jìn)西褲里，他今年將手頭中介業(yè)務(wù)從二手房轉(zhuǎn)到一手房。記者跟他認(rèn)識(shí)四年，平時(shí)也是朋友，推心置腹下，他愿意談一談中介眼中的套路。

　　“3月份大朗遠(yuǎn)大廣場就是這么鬧退房的。我們整個(gè)4月深圳客驟減。后來一旦有行業(yè)亂象被舉報(bào)，我們的損害是很大的。”阿成說，接下來他的自白，更多是善意，期待行業(yè)環(huán)境改善：“大環(huán)境下，我的一些做法也不可避免 游走在邊緣 ，但我是真的感激這個(gè)行業(yè)，還想繼續(xù)做下去，所以希望它更好。”

一、中介自曝

1、個(gè)人信息：一天200多個(gè)電話，約出三兩個(gè)看房

　　每一家房地產(chǎn)中介都要搞來客戶個(gè)人信息，姓名、電話、房產(chǎn)情況，這早就不是“不為人知”的秘密了。我們知道這是灰色地帶，也必須這么做。拿到這些電話，我們每天早上九點(diǎn)開始就逐個(gè)打，“金九”的時(shí)候打到200多個(gè)。

記者印證：

　　記者在阿成所在中介公司看到，人手一份花名錄，業(yè)務(wù)員逐個(gè)撥打，如果遭到粗暴拒絕，就做個(gè)標(biāo)記，過一段時(shí)間再打;如果問價(jià)格問地段的，就標(biāo)記為重點(diǎn)攻克對(duì)象。一天能夠約出三兩個(gè)看房的，已經(jīng)算成績不錯(cuò)了。

2、跨市看房：關(guān)于“沉沒成本”的心理戰(zhàn)

　　怎么看房成交率最大?當(dāng)然是現(xiàn)場看房，尤其那種特別遠(yuǎn)點(diǎn)的跨市看房，只要客戶愿意過去，就大概有了三四成的幾率，接下來的就是心理戰(zhàn)了。

　　我?guī)Э蛻羧タ词�龍邊上惠州東江府的房子，8000多元一平方米，平時(shí)上班到東城南城也要1 .5個(gè)小時(shí)地鐵轉(zhuǎn)公交車。開始看到配套客戶是失望的，大多數(shù)人抱著“這么遠(yuǎn)來都來了，不要白來”的心理，換一個(gè)盤看還要再折騰個(gè)半天，好像心理書上叫“沉沒成本”。磨一磨，客人一咬牙就買了。

記者印證：

相比現(xiàn)場認(rèn)購，認(rèn)籌則使客人危機(jī)感更容易被調(diào)動(dòng)上去。

　　3月份匯龍灣開盤那期，家家順的大巴拉了幾車深圳人過來，很多人坦陳：“樣板房和周邊的環(huán)境看都沒看”，直接被“搶不到房”的氛圍嚇到了，塞錢給中介插隊(duì)，搶著進(jìn)去選房，幾秒鐘就選中下訂了。

　　一位名為白偉的深圳客，下午在售樓處打電話給南都記者爆料：“早上一時(shí)沖動(dòng)搶著認(rèn)籌，下午又說加推，原來根本不用搶，想反悔訂金還沒得退。”最后此事還是不了了之了。

　　今年以來南都收到的許多投訴，例如房屋沒有預(yù)售證開賣、安全隱患沒有整改、貨不對(duì)板等，大多都是買房者在信息不對(duì)稱的情況下“搶房”，過后才發(fā)現(xiàn)的問題。

3、茶水費(fèi)：“綠色通道”有價(jià)碼

　　9月10日開盤的某樓盤，洋房單價(jià)1.5萬-1.6萬，開盤就賣完了。像這種特別火爆的盤，還真的是搶不到籌，怎么辦?

　　一般就會(huì)收茶水費(fèi)，客戶交個(gè)1萬-2萬，就能提前認(rèn)購。想要具體到哪個(gè)朝向、哪個(gè)樓層、哪個(gè)門號(hào)，再適當(dāng)加一點(diǎn)錢，這個(gè)定價(jià)都是有空間、有得談的。

　　高峰期的時(shí)候也有爆出過五六萬的“茶水費(fèi)”，不過我經(jīng)手的沒這么多。

記者印證：

　　多個(gè)代理中介都向南都記者否認(rèn)“茶水費(fèi)”這個(gè)提法，“這個(gè)叫 綠色通道 ，可以提前認(rèn)購。需要交一些誠意金。”不過具體價(jià)格和操作，對(duì)方一定要進(jìn)入實(shí)際交易才愿意透露。

　　“茶水費(fèi)確實(shí)有這種情況，平時(shí)也有相關(guān)投訴。”東莞市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳駿良說，這是中介管理規(guī)定明令禁止的，但雙方合約一般不把“茶水費(fèi)”幾個(gè)字寫到賬面上，通過其他方式變相抬價(jià)，所以很難界定。

4、更名費(fèi)：加價(jià)五六萬算少的

　　還有一種“搶籌”的方式，成本更高。就是中介先下定去認(rèn)購一套房子，然后找到意向買家，加價(jià)最低五六萬，高的喊過10萬，10萬的有沒有成交我不知道。房管所制定嚴(yán)密的規(guī)定，一旦認(rèn)購，業(yè)主名是不能改的。

　　上有政策下有對(duì)策，一種是走“撻訂”的模式，原購房者和開發(fā)商共同提出撤銷申請(qǐng)，審批通過后開發(fā)商和新購房者重新簽訂購房合同。有朋友做過一單五萬塊更名的，后來那個(gè)房子幾個(gè)月漲了二十萬，業(yè)主也不覺得虧。更名有風(fēng)險(xiǎn)，周期又長，實(shí)際上就是中介參與炒房，我不敢嘗試。

二、買家反饋：還有許多“雷”等著你踩

　　阿成鼓起勇氣，只是踢爆了中介部分“套路”罷了。更多的買家向南都反映，中介還有不少“雷區(qū)”，步步驚心。

1、吃差價(jià)

　　5月份，東城王小姐看上景湖春曉一套公寓房，中介答應(yīng)幫忙砍價(jià)，最后叫價(jià)66萬。她怕房價(jià)上漲，冒著大雨取了5萬元定金交上去，后來才知道中介跟賣家說的價(jià)格是65萬。她憤而找中介公司“告狀”，最后中介承諾幫她“降下”一萬的稅費(fèi)，按65萬成交，另多付5000元給中介。

2、首付貸

　　首付貸雖然已被禁止，像鏈家等大型連鎖仍然承諾可以“搞定首付貸”。也有中介跟銀行的消費(fèi)貸打包。

　　某小品牌一手房平臺(tái)可以通過首付貸實(shí)現(xiàn)15%的首付。按照東莞最新的1.5萬元均價(jià)，100平方米的房子150萬，首付45萬，首付貸20萬按照5.6%的消費(fèi)貸年息計(jì)算，三年還完，每期本加息要還6488元。再加上70%的房價(jià)貸款30年還清，等額本息每月還貸5572元，疊加起來一個(gè)月還貸接近1 .2萬元。對(duì)于很多工薪階層是壓力巨大的。

3、誠意金

　　東莞第一法院最近公布一個(gè)案例，東莞市民梁某為買房，與中介公司簽訂委托合同，并將2萬元作為誠意金交給中介，以確保買到中意的房子。沒想到，看中的房子沒有到手，中介公司卻直接將2萬元扣下，拒絕返還。法院經(jīng)審理認(rèn)為中介公司收下萬元沒有法律依據(jù)，判決退還。

三、行家說法信息不對(duì)稱 買家最吃虧

　　“跟中介相關(guān)的投訴，大部分是由于信息不對(duì)稱。”東莞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳駿良說，隨著行情向好，今年跟房地產(chǎn)相關(guān)的糾紛陡然上升。南都采訪的中介和買家反映的這些問題都有存在，反過來會(huì)損害房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　今年8月，史上最嚴(yán)“中介管理規(guī)定”出臺(tái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等國家7部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，東莞房管局也打造房產(chǎn)市場服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，打擊中介不良行為，預(yù)計(jì)10月份正式上線。

　　陳駿良補(bǔ)充：“協(xié)會(huì)也在配合進(jìn)行六七個(gè)流程范本的制定，包括房屋交易告知書、房屋現(xiàn)狀說明書等，希望通過更全面的機(jī)制，解決交易中信息不對(duì)稱的痼疾。”

數(shù)據(jù)

　　陳駿良說，中介機(jī)構(gòu)像雨后春筍一般發(fā)展，市面上擴(kuò)張的連鎖店和小品牌的單店魚龍混雜，跨市看房更是投訴的重災(zāi)區(qū)。

　　東莞市房管局在今年3月份公布的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，東莞全市在工商部門登記且依法備案的中介門店有1600多家，在房管局備案的不到700家，不少中介門店是屬于無證經(jīng)營的“黑中介”。

　　截至2015年底，共有800多家中介門店由于各種原因在信用檔案系統(tǒng)中被扣分或通報(bào)，有1家中介機(jī)構(gòu)被執(zhí)行行政處罰。