漢正街中芬片區(qū)“危改項目”為何成了違建項目
在武漢市漢正街經(jīng)營服裝生意二十幾年的十余被拆遷戶，現(xiàn)在不得不放下自己的生意，為自己的權(quán)益受損討要說法而奔波。
“我們靠在生意場上打拼攢下的錢買下位于武漢市硚口區(qū)漢正街服裝市場中芬片區(qū)的商鋪。2009年11月，我們的合法私有房產(chǎn)在沒有達成任何補償協(xié)議的情況下，被開發(fā)商以危房改造之名強拆，政府同意開發(fā)商使用該塊土地沒有經(jīng)過“招、拍、掛”程序；開發(fā)商甚至在沒有取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下，就開始施工建設(shè)，特聯(lián)名向媒體投訴。”
為了解真實情況，記者前往當(dāng)?shù)剡M行調(diào)查采訪。
商鋪遭強拆？
中芬片位于漢正街與大夾街之間，西面緊靠漢正街中心商城，屬于漢正街商業(yè)區(qū)的核心地段，土地面積約為20000平方米。拆遷単位為順天泰公司。但硚口區(qū)人民政府在報上登載的信息稱：拆遷后將建成金正茂商貿(mào)群。
由于房地產(chǎn)的繁榮，加上地處黃金地段，這里商業(yè)房產(chǎn)的價格節(jié)節(jié)“高升”。一被強拆的商戶告訴記者，該地段的臨街一樓商鋪的價格已經(jīng)達到每平米15萬元以上。因為商鋪被拆，他每年光租金損失就達數(shù)百萬元。
2007年9月5日順天泰公司委托廣漢房地產(chǎn)公司為代拆遷人，開始對中芬片進行拆遷。
在中芬片拆遷過程中，有三家公司進入人們的視線，一家是順天泰公司，一家是金正茂公司，還有一家是徐東公司。
據(jù)知情人反映，順天泰公司并沒有能力對該塊土地進行開發(fā)建設(shè)，于是找來徐東公司、金正茂公司，由這兩家公司出資金拆遷開發(fā)。等土地上的被拆遷戶的房屋全部拆遷完畢后，再以順天泰公司的名義，將漢正街中芬片區(qū)的土地和開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給徐東公司、金茂公司。
記者手上持有一份2010年5月27日《長江日報》，第四版上有關(guān)漢正街的宣傳文章中看到這樣的文字介紹“正在建設(shè)中的漢正街金正茂商群，由武漢徐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，一期中芬片占地38畝……，目前一期已經(jīng)投資10億元，經(jīng)營面積15萬方，預(yù)計2011年建成開業(yè)。”
那么，“究竟誰在建設(shè)？”開發(fā)主體是順天泰公司？金正茂公司？還是徐東公司？這讓被拆遷商戶迷惑了。
一位沒有簽拆遷協(xié)議的商戶告訴記者，“之所以我們沒有簽訂拆遷協(xié)議，是因為順天泰公司不依法還建被拆遷戶的臨街門面房，不實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”同時，還有一個重要原因就是他們質(zhì)疑順天泰公司獲取中芬片區(qū)土地的合法性，認(rèn)為其不具有合法的主體法定資格。而徐東公司、金茂公司也不具有合法的主體法定資格，也沒有獲取拆遷許可證。
“我們的房屋從來沒有誰來鑒定過，憑什么說成是危房？更沒有經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人同意，一紙拆遷令就說是危房要被拆遷。”一位被拆遷商戶告訴記者，當(dāng)時，在這里的商戶不能接受這樣的事實，要求政府及拆遷人給于說法。于是“在拆遷過程中，出現(xiàn)一些不明身份的人對被拆遷戶采取騷擾、威脅和恐嚇等各種手段，強逼商戶搬走，期間還發(fā)生了多起傷人事故。”
2009年11月，在沒有達成拆遷補償協(xié)議的情況下，堅持到最后的幾個商戶的門面房被拆除了。他們不得不走上維權(quán)上訪之路。
他們先后對拆遷許可證的合法性，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的合法性以及政府以歷史遺留問題為名同意拆遷人使用該塊土地提起行政訴訟。
然而，官司未完，開發(fā)商就開始行動了。
開發(fā)商違法施工？
據(jù)了解，2009年8月30日，在拆遷還沒有完成的情況下，開發(fā)商就舉行了開工建設(shè)儀式。
而商戶從相關(guān)政府部門了解到，開發(fā)商并沒有取得項目開工建設(shè)的批文和許可證件，就開工建設(shè)，屬違法施工。
從2009年7月開始，就不斷有商戶和市民向政府有關(guān)部門“舉報”該項目開發(fā)過程中存在的種種“不法”行為。
記者從被拆商戶提供的政府有關(guān)部門給他們的投訴回復(fù)函看到，商戶和市民的投訴舉報并非無中生有，無理取鬧。
2009年9月28日，順天泰公司“因未招投標(biāo)、無施工許可證”違反了《建筑法》相關(guān)規(guī)定，武漢市硚口區(qū)建設(shè)局?jǐn)M給予24萬元的處罰。
2009年7月以來，漢正街中芬片違法進行樁基施工，硚口區(qū)建管站曾多次到現(xiàn)場進行查處，2次下達停工。
2009年10月21日，硚口區(qū)城市管理執(zhí)法局指出，“順天泰公司現(xiàn)在的情況是既沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也沒有建筑施工許可證，它的建筑施工屬于違法施工。”
2009年11月8日，武漢市國土規(guī)劃局硚口分局明確表示，順天泰公司沒有在該分局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
2009年11月11日，武漢市控制和查處違法建設(shè)工作協(xié)調(diào)辦公室證實，順天泰集公司在“未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下，擅自進行樁基施工。
“對于商戶和市民的反映區(qū)領(lǐng)導(dǎo)特別重視，甚至承諾不會再出現(xiàn)違法施工的情況。”一被拆遷戸告訴記者，“但時至今日，工地上已經(jīng)開始第二層建設(shè)了。”
記者來到該工地現(xiàn)場看到，在工地上有推土機，起落架等，東頭有部分建筑完成了第二層樓板的澆注。
如果該項目真如商戶們所說，現(xiàn)在的施工仍然是在沒有辦理任何合法手續(xù)情況下進行的，那么，這樣的建筑又如何能保證它的質(zhì)量？為什么相關(guān)部門沒有給這個項目辦理相關(guān)手續(xù)？
記者為此來到硚口區(qū)政府了解相關(guān)情況，區(qū)委宣傳部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們會給記者書面回復(fù)，但到記者截稿至，仍沒有收到他們的任何回復(fù)。
對于該項目是否取得“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，武漢市國土資源和規(guī)劃局的相關(guān)負(fù)責(zé)人明確告訴記者，中芬片沒有辦理“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。也就是說，目前中芬片的建設(shè)施工屬于違法施工。
更為甚者，商戶投訴稱，“金正茂公司通過非法銷售獲取了3億元資金”。
據(jù)商戶反映，該項目未取得預(yù)售許可證情況下，順天泰公司委托金正茂公司收取客戶誠意金。收取的誠意金少則幾十萬，多則幾百萬。開發(fā)商承諾交了誠意金的客戶在將正式銷售時給予選定商鋪優(yōu)選權(quán)，并填寫購鋪位置確定表。
據(jù)了解，武漢市城市綜合開發(fā)管理辦公室曾表示要對此進行立案處理。但幾天后，“開發(fā)辦”卻表示“沒有發(fā)現(xiàn)銷售行為”，只向順天泰公司發(fā)出整改通知書。
項目屬歷史遺留問題？
2008年7月，中芬片商戶提起行政訴訟，要求撤銷武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局的2007-59號《房屋拆遷許可證》。而在政府提供的應(yīng)訴證據(jù)中發(fā)現(xiàn)，該土地并沒有經(jīng)過“招、拍、掛”的出讓程序，而是作為歷史遺留問題來處理。中芬片商戶認(rèn)為這是政府行政違法行為。
相關(guān)資料顯示，1997年7月7日武漢市計委雖然批準(zhǔn)將漢正街中芬片地域列入當(dāng)年危房改造項目建設(shè)計劃，但中芬片商戶認(rèn)為：以上批文不僅含有虛假內(nèi)容，而且不是人民政府的前置性審批。
武漢市政府于2004年8月31日作出的《關(guān)于岱家山實業(yè)公司等單位使用國有建設(shè)用地的批復(fù)》中，批準(zhǔn)同意順天泰公司以危房改造的名義使用漢正街中芬片地塊，享受2002年危改政策，并按歷史遺留問題政策取得土地。記者在政府“批復(fù)”的附表看到，市政府同意供地的方式為出讓，但順天泰公司取得土地的單價、出讓金等6欄均為空白。
2002年7月1日施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》明確規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。商戶認(rèn)為，以歷史遺留問題來規(guī)避該土地應(yīng)通過招拍掛出讓是違法的。
實際上，2003年10月13日國土資源部發(fā)布的[2003]365號文件對歷史遺留問題作出了明確規(guī)定，“確定歷史遺留問題截止時間不得超過2002年7月1日。在截止日期前，市、縣政府已經(jīng)進行了前置審批，或者市、縣政府已經(jīng)與開發(fā)商簽訂書面項目開發(fā)協(xié)議的經(jīng)營性用地，作為歷史遺留問題，可以繼續(xù)以協(xié)議方式出讓”。
一被拆遷戶對記者說：根據(jù)國土資源部發(fā)布的[2003]365號文件規(guī)定)，只有同時滿足上述各項條件的土地，才能作為歷史遺留問題處理，但順天泰公司未滿足其中任何一項條件。對照國土資源部2004年3月18日發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》([2004]71號文件)中“歷史遺留問題需在2004年8月31日前處理完畢”的規(guī)定來看，市人民政府的按 “歷史遺留問題” 處理只是一個借口。
一位商戶告訴記者，該地塊屬一類土地，如果拍賣至少在6個億以上，而建成的商鋪按現(xiàn)在的市場價計算，至少在20個億以上。
記者注意到，順天泰公司是在[2004]71號文件規(guī)定的最后期限2004年8月31日獲得政府批復(fù)，取得該土地，這樣的時間巧合不免讓人產(chǎn)生疑惑。
事實上，據(jù)知情者透露，市政府因市政工程占用了順天泰公司擁有的土地，市政府作為補償將該地塊給了順天泰公司。
而作為歷史遺留問題的危改項目不僅可以避免招拍掛，還可以享受有關(guān)減免費用的優(yōu)惠政策。根據(jù)武漢市2002年《關(guān)于中心城市危房改造工作有關(guān)問題的通知》中有關(guān)政策，“危房改造項目用地實行出讓，按拆建比1比2.2免繳土地出讓金。”
2008年12月，有9名被拆遷戶向法院提起行政訴訟，要求撤銷市政府于2004年8月31日作出的《市人民政府關(guān)于岱家山實業(yè)公司等單位使用國有建設(shè)用地的批復(fù)》。
法院認(rèn)為，本案所涉漢正街中芬片地塊于1997年7月7日經(jīng)武漢市計劃委員會審批列入危房改造項目建設(shè)計劃，被告依據(jù)國土資發(fā)[2003]365號文的精神將該地塊按照歷史遺留問題處理，認(rèn)為該地塊可以繼續(xù)以協(xié)議方式出讓而不屬于招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的范疇符合上述規(guī)定。武漢市國土資源管理局于2004年8月27日將該幅地塊列入供地方案，2004年8月31日，被告依據(jù)武漢市國土資源管理局的申請對該供地方案情況進行了批復(fù)，同意該供地方案的實施。被告的批復(fù)行為符合武政[2004]38號文及國土資發(fā)[2004]71號文有關(guān)批復(fù)時間和程序的規(guī)定及行政效率原則的要求，應(yīng)當(dāng)予以支持。原告要求撤銷被告作出的《批復(fù)》，缺乏事實和法律依據(jù)，對其訴訟請求原審法院不予支持。
武漢市江岸區(qū)法院作出一審判決，駁回原告的訴訟請求。
隨后他們提起上訴，武漢市中級人民法院作出駁回上訴，維持原判的終審判決。
據(jù)了解，在漢正街拆遷改造過程中，類似的糾紛還有多起。
城市拆遷、改造原本是為了城市發(fā)展，然而在拆遷、改造過程中發(fā)生的種種矛盾、沖突，卻使城市拆遷、改造陷入了尷尬的局面。
具有500年歷史的武漢市漢正街一度成為全國小商品市場“第一”，但近十幾年，漢正街卻由鼎盛走向衰落。為此，漢正街市場開始了政府主導(dǎo)下的“二次創(chuàng)業(yè)”，大力進行舊城拆遷、改造，意在打造全新的“漢正街”商貿(mào)區(qū)。然而在拆遷、改造過程中引發(fā)的各式各樣的經(jīng)濟糾紛和行政訴訟也屢見不鮮。而面對拆遷，被普遍認(rèn)為是弱勢群體的被拆遷戶，很多都無法承受之重。