近年來樓市快速趨熱，房價不斷走高，投訴也隨之呈現(xiàn)增多趨勢，其中尤以二手房交易最為明顯，如房地產(chǎn)中介人員素質(zhì)參差不齊、合同五花八門、中介費混亂等，讓不少消費者一不小心便落入陷阱。為此，有關(guān)專家針對二手房的交易陷阱逐一進(jìn)行了破解，以幫助消費者避免受到權(quán)益侵害。
陷阱一： “黑白合同”
２００６年的地產(chǎn)新政對５年內(nèi)轉(zhuǎn)手的二手房加收營業(yè)稅，因此，二手房市場曾存在的報低價避稅現(xiàn)象更為普遍。買方、賣方和中介服務(wù)人員三方，共同故意報低價，制造“黑白合同”，用以避稅。實際上，這是一種違法行為，在某種情況下，更有可能成為中介欺詐消費者的一個消費陷阱。
從二手房的賣方角度來說，“黑白合同”會導(dǎo)致賣方不能收足房款。假如買方?jīng)]有按期支付過戶價之外的房款，那么，賣方一旦催討不成，向法院起訴，不僅會因交易行為違規(guī)而被判定為“無效合同”，而且會因存在明顯的偷逃稅行為而受到經(jīng)濟(jì)處罰。此外，如果買賣雙方當(dāng)事人向房管局提交虛假成交價的買賣合同，就應(yīng)當(dāng)按照報稅價格成交，由于雙方在房管局備案的合同效力，優(yōu)先于雙方自行簽訂的合同，賣方則有可能不能收足房款。這也就是說，買方完全可以利用“黑白合同”欺詐賣方。在這一點上，不排除買方和中介合謀的可能。
從二手房買方的角度來說，涉及到再轉(zhuǎn)手的高額稅收。假如在未辦理好過戶手續(xù)之前，賣方毀約不賣，那買家就無法購得房屋，其合同權(quán)利不能受到法律保護(hù)。如果買賣雙方因此訴諸法院，法院認(rèn)定買賣雙方當(dāng)事人故意報低成交價，違反誠實信用原則，買賣雙方當(dāng)事人均有過錯，合同屬于可撤銷合同，將駁回訴訟請求。不僅如此，現(xiàn)在房產(chǎn)證上一般都標(biāo)有成交價，報低價對買方尤為不利，將造成下次房屋轉(zhuǎn)手時的高額差價稅收。根據(jù)政策規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出售時，按售房收入減去購買房屋合同上所簽價款的差額計征稅費。這也就是說，如果買方將來轉(zhuǎn)讓出售，將會向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納更多的稅收費用。
陷阱二： 過戶費不算清
在二手房合同中，有一些明細(xì)賬沒有算清楚，將會導(dǎo)致買方承擔(dān)一些不必要的支出。一位女士，在辦完過戶手續(xù)之后，卻接到了物業(yè)公司催交兩年供暖費和物業(yè)費的通知。在過戶手續(xù)辦完之后，無論她找賣房方，還是找中介公司，都于事無補(bǔ)。因為，在交易過后產(chǎn)生的所有事情，都與賣方和中介公司無關(guān)。專家指出，在這一點上，買方一定要堅持按照正規(guī)的物業(yè)交驗過程進(jìn)行交驗，并且最好不要一次性支付全款給業(yè)主。買方可以先支付部分房款，在雙方完成物業(yè)交驗之后，確保物業(yè)交驗的費用結(jié)清及房屋的驗收工作完成，再支付剩余房款。而且，物業(yè)交驗時，購房者和業(yè)主雙方最好一起到房屋現(xiàn)場，并在交驗當(dāng)天一同填寫《物業(yè)交驗單》，確認(rèn)簽字無誤后，購房者再向業(yè)主支付購房尾款。這樣，才能避免因過戶費不算清而帶來的損失。
與“過戶費不算清”相似的另一種情況，是“不透明全包價”。在一些中介公司的合同里，明確寫著，購買二手房的“全包價”里包括了所有的費用。這樣的條款，實際上是中介公司為賺取巨額差價而布下的陷阱。中介公司給買方開出的“全包價”，往往比賣方給中介開出的價格要低得多。比如，李先生用４０萬元的價格，買了一套二手房；事后才知道，賣主的出售價格只有３５萬元，加上各種稅費，也不過是３７萬元。他白白給中介公司付出了３萬元的巨額差價。
專家指出，在二手房交易中，買方不僅要將賣方的明細(xì)費用算清，更要將中介公司收取的費用和需要向相關(guān)部門繳納的費用全部算清。此外，還要注意兩點：第一，最好在合同后附上《費用清單》，詳細(xì)計算相關(guān)收費；第二，一定要同業(yè)主見面簽訂《房屋買賣合同》，明確買賣雙方購房價格與售房價格是否相同，避免中介公司從中漁利，產(chǎn)生不正當(dāng)差價。只有這樣，才能維護(hù)自己的合法權(quán)益。
陷阱三： 無效條款
在二手房交易中，絕大多數(shù)的委托人（包括買房者和賣房者，下同）都是通過房屋中介進(jìn)行交易的。委托人和中介公司通過簽訂委托合同來確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于雙方信息的不對稱，中介公司通常在交易中占有優(yōu)勢地位，并制定出一些“一邊倒”的合同條款。在發(fā)生糾紛后，許多委托人認(rèn)為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字，便應(yīng)當(dāng)按照事先的約定解決問題，至于自己的損失便只有自認(rèn)倒霉了。殊不知，并不是任何合同條款對委托人都具有法律約束力的，法律賦予了委托人對無效條款說“不”的權(quán)利。
專家指出，在司法實踐中，有兩類無效中介條款最為常見：一是“自己交易條款”，二是“無效果付酬條款”。
前者，即是中介公司與委托人設(shè)定一個交易底價，并約定在中介公司向委托人支付了該底價后，中介公司即取得對房屋的處理權(quán)；在中介公司不愿以底價成交時，則有權(quán)解除當(dāng)事人的委托。在這種情況下，中介公司利用自己特有的地位，人為地將買賣雙方隔開。在交易行情高漲時，中介公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價；在交易行情低迷時，中介公司則會以無法成交為由終止合同。如此一來，中介公司將交易的風(fēng)險完全推給了委托人。
后者，是指中介公司與委托人約定，即使未達(dá)成房產(chǎn)交易，委托人也應(yīng)當(dāng)向中介公司支付一定數(shù)額的報酬。在實踐中，中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金，并和委托人約定，即使交易不成功，這部分保證金也不予退還。許多委托人在交易失敗的情況下，非但不認(rèn)為自己可以拿回已經(jīng)預(yù)交的交易保證金，反而在合同應(yīng)當(dāng)恪守的信念中選擇了放棄。
專家提醒，無論是“自己交易條款”還是“無效果付酬條款”，都違反了《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。因此，并非任何白紙黑字寫下來的合同條款，都是牢不可破的金科玉律。消費者完全可以依據(jù)相關(guān)法律，維護(hù)自己的合法權(quán)益。
陷阱四： 不透明交易