在2008北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)來參展的開發(fā)商使出各式各樣的促銷方式，有推出人體彩繪做促銷，有推出首付2萬起并贈(zèng)送2000元公交卡，還可以抽獎(jiǎng)贏取汽車，從今年的春季房展會(huì)上開發(fā)商推出各種豐富可看的促銷手段就可以看出，開發(fā)商運(yùn)用各種方式來吸引購(gòu)房者的眼球，是為了達(dá)到增加交易的目的，是為了提高成交量。
今天經(jīng)濟(jì)界人士提到的最多的一個(gè)詞是：準(zhǔn)備金率，上周末，中國(guó)人民銀行宣布從6月15日和25日起，人民幣存款準(zhǔn)備金率將分兩次提高，合計(jì)上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，半年時(shí)間里，這已經(jīng)是央行第五次宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，而經(jīng)過這次調(diào)整，準(zhǔn)備金率攀到了17.5%的歷史高位。
央行連續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)上資金供應(yīng)的龍頭擰得更緊了，這對(duì)與靠資金維系的房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)帶來什么影響？房?jī)r(jià)會(huì)有什么變化？這恐怕是準(zhǔn)備金率對(duì)我們生活的最直接影響，我們記者在不久前的北京春季房展會(huì)上去捕捉到幾個(gè)變化，來看看。
央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，北京房產(chǎn)會(huì)因此受影響嗎？
在2008北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，就是來參展的開發(fā)商使出了各式各樣的促銷方式，恒大地產(chǎn)推出人體彩繪做促銷，東宵國(guó)際花園也推出了首付2萬起并贈(zèng)送2000元公交卡，而且可以抽獎(jiǎng)贏取汽車等方式來吸引購(gòu)房者的眼球。
北京嘉華四季國(guó)際會(huì)展有限公司總經(jīng)理武凱：“我覺得宏觀調(diào)控的作用實(shí)際上已經(jīng)顯現(xiàn)出來了，包括準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)，還有利率的上升，在過去兩三年的時(shí)間，在北京地區(qū)房?jī)r(jià)有一個(gè)非常快速的上升，而去年年底開始的越來越強(qiáng)的宏觀調(diào)控措施的推出，北京房?jī)r(jià)的上升幅度已經(jīng)越來越趨于平緩了。”
武凱也告訴記者，北京的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)渡過了一個(gè)捂盤惜售的階段，從今年的春季房展會(huì)上，開發(fā)商推出各種豐富可看的促銷手段就可以看出，開發(fā)商是為了吸引購(gòu)房者的眼球達(dá)到增加交易的目的，是為了提高成交量。
除了花樣百出的促銷手段外，記者也了解到，從買房送物業(yè)費(fèi)到買房送車，進(jìn)入5、6月的北京樓市更是再度掀起一波促銷風(fēng)潮，5月初，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)針對(duì)樓盤資料庫(kù)進(jìn)行了過濾篩選，最后選取了北京的四五十個(gè)樓盤，在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)信息中心總監(jiān)老房的帶領(lǐng)下組織了一個(gè)網(wǎng)友購(gòu)房團(tuán)，并現(xiàn)場(chǎng)商談優(yōu)惠條件和折扣。
焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)信息中心總監(jiān)老房：“最低的是九折的，還有些送物業(yè)費(fèi)的，還有的本身他的樓盤就在打折，我們?nèi)チ酥�，他做折上折，比如說原來一次性付款九六折，我們焦點(diǎn)網(wǎng)的網(wǎng)友去了之后，可能在九六折基礎(chǔ)上，還能打一九五折。”
在帶領(lǐng)購(gòu)房團(tuán)與開發(fā)商進(jìn)行著一折再折的商談并達(dá)成協(xié)議之后，老房認(rèn)為，事實(shí)上，這也是開發(fā)商的一種無奈的變相降價(jià)，事實(shí)上，開發(fā)商是被動(dòng)的降價(jià)，不是主動(dòng)的。
對(duì)于開發(fā)商各式各樣的促銷手段，房展的組織方武凱也給記者做了分析，從緊的貨幣政策使得開發(fā)商增加樓盤的供應(yīng)量，很多項(xiàng)目現(xiàn)在開始進(jìn)入現(xiàn)房的狀態(tài)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了階段性供過于求的現(xiàn)象。
潘石屹今年三月底拋出了“房地產(chǎn)開發(fā)商從來沒有這樣缺錢”的言論，在業(yè)界一時(shí)激起千層浪，他同時(shí)預(yù)言由于貨幣政策緊縮，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)經(jīng)歷百日巨變，大量中小開發(fā)商面臨倒閉的可能，同時(shí)，也有一些開發(fā)商提出反駁，認(rèn)為“百日巨變”論，夸大了這種影響，然而更多的房地產(chǎn)開發(fā)商都一致認(rèn)為，2007年是地少錢多，2008年是地多錢少，而降低樓盤的利潤(rùn)空間，也不失為目前走出困境的有效做法。
武凱：“有非常多的現(xiàn)房的資源，他們需要在這個(gè)階段把現(xiàn)房變成資金，就是增加自己企業(yè)的這種資金的流動(dòng)性。”
在北京房展會(huì)上，每個(gè)人都在關(guān)注一個(gè)關(guān)鍵詞：降價(jià)，雖然房地產(chǎn)商沒有大張旗鼓的打出降價(jià)牌，但北京本地的樓盤在促銷上都想出了不少花樣。
這次房展會(huì)上還有一個(gè)從沒出現(xiàn)過的新現(xiàn)象，很多外地樓盤蜂擁而至，組成了規(guī)模龐大的外籍軍團(tuán)，他們殺向北京市場(chǎng)，能有多少收獲呢？
在今年的春季房展會(huì)上，記者發(fā)現(xiàn)，除了北京本地的參展商之外，還有很大一部分來自北京周邊的城市甚至全國(guó)各地，這些外地參展商的展覽區(qū)域、布局和設(shè)計(jì)規(guī)模上，甚至更搶眼于北京本地的項(xiàng)目。
武凱：“北京的項(xiàng)目占到52%，外地的項(xiàng)目占到48%，這也是今年春展的一個(gè)特點(diǎn)，我覺得今年的春展反映出北京市場(chǎng)購(gòu)買力的變化，北京居民的購(gòu)買力實(shí)際上有一個(gè)外延的趨勢(shì)。”
武凱告訴記者，本次外埠成交量達(dá)到1721套，遠(yuǎn)超過北京的1333套，這種情況在近5年之間都是從未出現(xiàn)過的。
記者注意到，參加今年春季房展的有天津的項(xiàng)目，有河北燕郊、廊坊、涿州的項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目的價(jià)格比北京地區(qū)低了50%到80%的水平。
采訪中記者了解到，價(jià)格因素促使更多購(gòu)房者選擇在北京周邊及相近的外埠城市置業(yè)，而除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)之外，優(yōu)越居住環(huán)境也是房展會(huì)出現(xiàn)外地樓盤唱主角的因素之一。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京前4個(gè)月期房住宅成交量較去年同期下跌45%，為近年來的歷史低點(diǎn)。而今年的“五一”假期3天時(shí)間，北京市商品住宅期房網(wǎng)上簽約量?jī)H為395套，商品住宅現(xiàn)房網(wǎng)上簽約量為15套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期。
央行本次準(zhǔn)備金率上調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商最難過
四天的北京房展會(huì)，對(duì)一直不溫不火的北京樓市本應(yīng)是一個(gè)不小的刺激，但是在金融緊縮政策的影響下，還是難得見到往年的火爆場(chǎng)面，不少購(gòu)房者在火熱的促銷戰(zhàn)略下仍然冷靜地觀望著。
有人預(yù)計(jì)，隨著央行本次準(zhǔn)備金率上調(diào)，未來還將凍結(jié)4000多億元資金，這又會(huì)對(duì)購(gòu)房人的心理產(chǎn)生什么影響？來聽聽相關(guān)人士的分析。
盡管在今年的春季房展上，開發(fā)商參展數(shù)量突破近五年之最，促銷手段和力度更是超乎以往，但是房子的成交量仍然不盡如人意，記者得到了一組數(shù)據(jù)，北京市第一個(gè)季度，一手房的交易量是一萬六千套左右，同比衰減了38%，二手房第一季度交易量是一萬八千套左右，同比衰減了接近10%。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司副總裁胡景暉：“但整體來看，從全國(guó)來看，交易量的下滑是一個(gè)普遍現(xiàn)象。”
胡景暉告訴記者，雖然從第一季度來看，房產(chǎn)的成交量一直呈下滑趨勢(shì)，但是各地的表現(xiàn)形式又不太一樣，廣州、深圳比較嚴(yán)重，北京、上海要好一些，那么下滑的原因是什么呢？
胡景暉：“主要下滑的原因還是因?yàn)槭袌?chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)觀望情緒，包括從去年開始，大家一直在爭(zhēng)論拐點(diǎn)論的問題，很多人認(rèn)為，房?jī)r(jià)可能要有一個(gè)回調(diào)的空間。”
而搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的房地產(chǎn)分析師馬磊也認(rèn)為，從房地產(chǎn)交易量下降的角度來看，目前市場(chǎng)的觀望狀態(tài)，應(yīng)該說是屬于比較理性的一個(gè)狀態(tài)。
搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的房地產(chǎn)分析師馬磊：“07年的房?jī)r(jià)漲幅是最高的一年，很多房子比如說我今天不買第二天去買，它可能就漲了一、兩千，所以就造成了一個(gè)非�？只诺囊粋�(gè)需求，從這個(gè)角度來講，目前市場(chǎng)有觀望的狀態(tài)，應(yīng)該說是屬于比較理性的一個(gè)狀態(tài)。”
那么，大多數(shù)人期待的房?jī)r(jià)回調(diào)究竟要等持續(xù)多久呢？
胡景暉：“一個(gè)時(shí)間關(guān)口就是我們現(xiàn)在這個(gè)5月份，5月份的時(shí)間關(guān)口主要是開發(fā)商。”
胡景暉告訴記者，從去年年底開始，一手房的銷售就不理想，這種局面持續(xù)越長(zhǎng)，開發(fā)商的資金鏈就會(huì)越緊張，而馬磊也認(rèn)為，在貨幣政策從緊的壓力下，資金鏈緊張是購(gòu)房者和開發(fā)商都無法逃避的問題。
從春季房展可以看出，不管是高調(diào)回歸還是打折優(yōu)惠，都體現(xiàn)了開發(fā)商面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)，對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者而言，五六月份都是一個(gè)關(guān)口，而胡景暉坦言，真正的關(guān)口還在后面。
胡景暉：“另外一個(gè)時(shí)間關(guān)口就是10月份，因奧運(yùn)會(huì)8月8號(hào)開幕，整個(gè)奧運(yùn)會(huì)17天，8月24號(hào)閉幕，從8月24號(hào)到10月初這一個(gè)半月的房?jī)r(jià)就會(huì)影響很多購(gòu)房人的決策。”
事實(shí)上，對(duì)于北京房地產(chǎn)成交量的下滑，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科在上月的表現(xiàn)頗具代表性，盡管一季度實(shí)現(xiàn)了過百億元的驕人業(yè)績(jī)，但萬科在二季度首月的銷售卻出現(xiàn)下滑，統(tǒng)計(jì)顯示，萬科在4月份實(shí)現(xiàn)銷售面積48.2萬平方米、銷售金額43.2億元，銷售面積和銷售金額較前一月分別下跌了約三成。
徐滇慶對(duì)于開發(fā)商面對(duì)貨幣從緊以來資金鏈緊張的爭(zhēng)議認(rèn)為，對(duì)于支撐不下去的開發(fā)商來說，放棄部分股權(quán)或者降低利潤(rùn)不失為眼下度過難關(guān)的明智之舉，雖目前房地產(chǎn)成交量低迷，但自住需求依然強(qiáng)勁，政府應(yīng)該逐步通過增加保障性住房的供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這樣才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的供求關(guān)系下尋求新的平衡點(diǎn)，逐步向理性回歸。
房?jī)r(jià)未來會(huì)降還是會(huì)漲？
剛才從各位專家的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在這個(gè)階段，最難過的當(dāng)數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商。一方面，連續(xù)加息和提高準(zhǔn)備金率之后，銀行收縮銀根，開發(fā)商獲得的資金供應(yīng)減少，另一方面，第二套房貸款政策出臺(tái)后，購(gòu)房者普遍觀望，市場(chǎng)冷清，資金回籠的速度也在快速下降。可以說，今年房地產(chǎn)商的資金鏈條兩頭都被崩的緊緊的，這給他們究竟帶來了多大的壓力？再來了解一下房地產(chǎn)開發(fā)商的狀況。
SOHO中國(guó)主席潘石屹在今年的三月底就拋出了“房地產(chǎn)開發(fā)商從來沒有這樣缺錢”的言論，在業(yè)界一時(shí)激起千層浪，他同時(shí)預(yù)言，由于貨幣政策緊縮，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)經(jīng)歷百日巨變，大量中小開發(fā)商面臨倒閉的可能，但與此同時(shí)，也有一些開發(fā)商提出反駁，認(rèn)為“百日巨變”論，夸大了這種影響，貨幣緊縮政策真會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)商面臨絕境嗎？
明天地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰：“實(shí)際上，一旦你這個(gè)開發(fā)商一個(gè)樓盤沒有把握住，你資金鏈出現(xiàn)問題，你沒有錢再拿項(xiàng)目時(shí)你就被淘汰出局，實(shí)際這個(gè)是百日巨變最真實(shí)的含義。”
記者也了解到，從去年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購(gòu)房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定，九二七新政推出以來，金融系統(tǒng)提高了開發(fā)商的貸款門檻，并要求住宅要在封頂之后才能預(yù)售，進(jìn)一步緊縮了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈。
采訪中陳云峰告訴記者，更多的房地產(chǎn)開發(fā)商都一致認(rèn)為，2007年是地少錢多，2008年是地多錢少，而降低樓盤的利潤(rùn)空間，也不失為目前走出困境的有效做法。
陳云峰：“實(shí)際上這個(gè)就是我說的，他肯定要降價(jià)，他要降多少以什么方式降，是需要考慮的，這種適應(yīng)市場(chǎng)是應(yīng)該肯定的，因?yàn)槟阒挥袑?shí)現(xiàn)了銷售回款，你的資金鏈才不會(huì)斷裂。”
作為房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭，萬科率先在深圳、上海等地實(shí)行了降價(jià)銷售策略，從而加速了萬科的資金回流，但這一做法受到了眾多行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)商的非議。
記者也了解到，第二套房貸新政的出臺(tái)的目的就是通過收縮個(gè)人信貸規(guī)模來抑制購(gòu)房需求，尤其是投資性需求，陳云峰告訴記者，很多房地產(chǎn)投資者在感到風(fēng)險(xiǎn)加大的同時(shí)，逐步淡出了市場(chǎng)。
從資金鏈上看，房地產(chǎn)商的日子今年不好過，從購(gòu)房者的心理預(yù)期上，樓市降價(jià)的壓力也在不斷加大，但是，就在不少人看空樓市的時(shí)候，記者也聽到了另外一種聲音，說房?jī)r(jià)未來不僅不會(huì)降，反而可能會(huì)上漲。
北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶：“在分析房?jī)r(jià)和股指的問題一定要看到資金流的走向，沒有必要聽從那些不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)，要相信國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，不要相信開發(fā)商話。”
徐滇慶告訴記者，新的從緊貨幣政策要求房地產(chǎn)商自有資金達(dá)到35%才能獲得貸款，這一舉措是為了銀行的安全，銀行安全了，老百姓的利益才有保障。
徐滇慶：“全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商平均自有資金只有25%還不到，為了防范國(guó)家的金融危機(jī)，就必須在短期內(nèi)要求房地產(chǎn)商達(dá)標(biāo)。”
對(duì)于開發(fā)商面對(duì)貨幣從緊以來資金鏈緊張的爭(zhēng)議，徐滇慶卻認(rèn)為對(duì)于支撐不下去的開發(fā)商來說，放棄部分股權(quán)或者降低利潤(rùn)，不失為眼下度過難關(guān)的明智之舉。
徐滇慶：“開發(fā)商不要太貪，要顧全大局，要想到中國(guó)的金融安全，要補(bǔ)充自有資金，只要出讓你的股權(quán)就可以了，并不難，就是把你的資本回報(bào)率的預(yù)期值調(diào)低一點(diǎn)，暴利時(shí)代已經(jīng)過去了。”
徐滇慶認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，但由于目前國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，19萬億元的銀行存款中有50%的短期和活期存款，在負(fù)利率驅(qū)動(dòng)下，這些資金很有可能再次流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
徐滇慶：“要知道2007年全國(guó)商品房銷售總額只有2萬7千億，今年居民收入不比去年低，這2萬7千億依然存在，海外再加一點(diǎn)，銀行存款再加一點(diǎn)，如果有3萬7千億，擁進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)很有可能出現(xiàn)，大漲的趨勢(shì)。”
徐滇慶也認(rèn)為，雖然目前房地產(chǎn)的成交量低迷，但自住需求依然強(qiáng)勁，政府應(yīng)該逐步通過增加保障性住房的供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這樣才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的供求關(guān)系下尋求新的平衡點(diǎn)，逐步向理性回歸。
徐滇慶：“2006年全國(guó)完成廉租房的投資是47億，相當(dāng)于政府總開支3800億的0.17%，和世界各國(guó)的差距是十幾倍，我們應(yīng)該呼吁，按照中央的要求，把10%的土地出讓金用于廉租房。”
半小時(shí)觀察：房?jī)r(jià)的背后是金融安全
我們上周連續(xù)幾天報(bào)道了幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化，我們本來希望能夠在傳統(tǒng)的樓市“紅五月”捕捉到價(jià)格的趨勢(shì)性變化，但很遺憾，我們錯(cuò)了，“紅五月”沒有出現(xiàn)，成交量始終沒有明顯放大，我們無法得出一個(gè)趨勢(shì)性的價(jià)格變化。
但我們得到另外一個(gè)明確性的信號(hào)：某些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了階段性供過于求的現(xiàn)象。大家剛才看到的，北京春季房展會(huì)上，來的房產(chǎn)商比以前都要多，促銷的手段比以前都要熱鬧。但是消費(fèi)者依然不被打動(dòng)，這一次他們底氣很足，知道市場(chǎng)上的這一變化，也知道開發(fā)商現(xiàn)在手頭很緊，他們要的是實(shí)實(shí)在在的東西。
我們欄目用了相當(dāng)篇幅來報(bào)道房?jī)r(jià)，為什么？其實(shí)房?jī)r(jià)的漲跌僅僅是表象，國(guó)家的金融安全才是我們真正的著眼點(diǎn)，在國(guó)際上，房?jī)r(jià)下跌套牢銀行的例子我們聽得太多太多。
主編：周人杰
記者：李言
攝像：沈焱景延